大規模修繕工事の見積もりの取り方を徹底解説！見積書のポイントも紹介

マンションやビルの大規模修繕工事で賢い見積もりの取り方を教えて！

「適正価格で高品質な大規模修繕をしたい」

「見積書のチェックポイントが知りたい」

というお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。

大規模修繕はかかる費用が大きく、依頼する会社によって見積額に大きな差がでます。

修繕する建物の規模や劣化状態にもよりますが、多い場合では見積額に20%ほど違いがでることも珍しくありません。

見積もり段階できちんと確認しないで修繕工事を開始してしまうと、

「着工後に追加で費用がかかった」

「見積もりが安かった会社に依頼したら、不具合がたくさん見つかった」など

後々のトラブルにもなりかねません。

そういったリスクを少しでも軽減するために、見積もりの際に気をつけたいポイントを紹介しています。

複数社から相見積もりを取るのは当然ですが、「事前調査を十分に行う」「工事内容を合わせて見積もりを出してもらう」など見積り依頼をする前の準備が大切です。

少し時間や手間をかけて丁寧に見積もりを検討することで、適正価格で高品質な修繕工事を行うことに繋がります。

実際に見積りの比較検討の際に気をつけたいポイントなどを、丁寧に解説しています。

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大規模修繕見積もりの流れ

大規模修繕を検討中の分譲マンションの管理組合の方・ビルオーナーの方の中には、どういった流れで進めていいのかわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

見積もりを依頼する前に行っておくべきことを含め、見積り依頼までの大まかな流れを説明しています。

建物・設備劣化診断を行う

まず初めに行わなければならないのが、建物・設備劣化診断です。

建物調査診断とも呼ばれています。

建物の状態は、立っている建物の向きや環境・使われている資材などにより劣化状態がそれぞれ異なります。

一般的には12年〜15年で大規模修繕を行うのが良いと言われていますが、実際にどのような修繕工事を行うかは、建物の劣化状態を調査した上で十分に検討しなければなりません。

そのためのデータとして建物・設備劣化診断を行いましょう。

管理会社・設計事務所・施工会社などに依頼できます。

中には無料で診断を行ってくれるところもありますが、その後の修繕工事受注が前提となっている場合もありますので注意が必要です。

費用がかかったとしても、第三者的な視点で調査を行ってくれる会社に依頼することをおすすめします。

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住民へのアンケート調査

分譲マンションの場合の修繕計画には、住民の賛成と協力が必要不可欠です。

マンション全体の価値を維持するためにも、修繕をしてほしい場所・追加してほしい設備などがないか、実際に住んでいる住民へアンケートを実施しましょう。

管理組合の理事や修繕委員会のメンバーとなっていない住民にも、当事者意識を持ってもらい、大規模修繕に協力してもらうという狙いもあります。

防犯設備の強化やバリアフリーなどの要望がでた場合には、合わせて検討しましょう。

見積項目の選定・工事の仕様を決める

建物調査と住民へのアンケートが終わったら、実際にどこの修繕工事を行うのかを検討します。

劣化調査の結果と修繕長期計画をもとに、修繕工事の緊急性や優先度などを確認し、基本計画書・仕様書を作成しましょう。

・どの部分を優先的に修繕するのか

・使用する資材のグレードはどうするのか

・工事の対象となる数量（面積やタイル個数など）

・いつ修繕工事を行うのか

などを細かく記載します。

見積り内容を明確に提示することで、複数社の見積りを比較検討しやすくなるので、必ず丁寧に作成するようにしましょう。

見積もりを依頼する業者を選ぶ

工事を行う会社の選定にあたり、まずは見積もりを出してもらう施工会社を複数検討します。

ハウスメーカーや建築会社に加えて、管理会社・大手ゼネコン・修繕工事を専門に行っている会社など、大規模修繕が可能な会社は多数存在します。

同じような会社に見積り依頼をすると、同じような見積もりがでることが多いようです。

出来るだけさまざまな会社に依頼してみるといいでしょう。

工事の費用相場を確認しておく

施工会社への見積り依頼と並行して確認しておきたいのが、工事費用の相場です。

見積もりを検討する際の参考となりますので、情報として知っておくと安心です。

大規模修繕の費用相場

国土交通省が発表している「マンション大規模修繕における実態調査」をみると、床面積あたりの工事費用は10,000〜15,000円という回答が最も多くなっています。

ついで5,000〜10,000円、15,000〜20,000円と続きます。

この数字はあくまで目安の数字となり、建物の状態によっては大きく変わってくることがあるので注意しましょう。

戸数あたりの費用相場

分譲マンションの場合、戸あたりの費用相場は75万円〜100万円、100万円〜125万円という回答が全体の半分以上を占めています。

125〜150万円という回答を入れると全体の70パーセント近くにのぼります。

1戸あたりの費用は100万円前後と言えそうです。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場

大規模修繕の際の実施されることの多い工事については、各工事の費用も頭に入れておくと見積書の検討に役立ちます。

外壁

大規模修繕の目玉とも言える修繕工事です。

外壁の補修・修繕を行うことで、躯体を守るとともに外観イメージも大きく変わります。

鉄部

階段や手すりなどに使われる鉄部は、錆びやすく定期的なメンテナンスが必要です。

外壁等と比べると劣化が早く、大規模修繕を待たずに塗装を行う場合も少なくありません。

さびの除去・下塗り・仕上げ塗りなどの工程があります。

防水工事（屋上・バルコニー）

風雨にさらされる場所には、基本的に防水加工が施されています。

しかし、防水効果は年月の経過に伴い、徐々に効果が薄れていきます。

建物内部へ水が侵入することを防ぐために、防水工事は大規模修繕の際に必ず行う工事の一つです。

費用は工法により異なります。

施工場所に合わせて工法を選択しましょう。

給排水管設備

給排水設備の寿命は15年〜20年と言われており、大規模修繕の際には必ず状態を確認しなければなりません。

劣化がすすむと建物全体の資産価値の低下につながる重要な部分で、２度目の大規模修繕で交換を行うことが多いようです。

エレベーター

頻繁に点検を行うエレベーターですが、法定耐用年数の17年を超える頃から、部品の交換や改修を考えることが多いようです。

改修を行うのか、新たに最新のエレベーターを設置するのかによっても金額が大きく異なってきます。

見積書を比較検討する際のポイント

詳細が記載されているかどうか

見積書には工事内容やそれにかかる費用が記載されていますが、「一式」というように一括りで記載されている場合には注意が必要です。

使用される資材名や数量など細かく記載されているかを確認しましょう。

書かれていない場合には、口頭でなく必ず書面で再度提出をお願いした方が賢明です。

それ以外にも、廃材処分費用が記載されていなかったり、数量や単価がはっきり載っていないものも、改めて提出をお願いしましょう。

消費税が含まれているか

大規模修繕は高額な費用がかかるため、消費税も大きな金額となります。

後から含まれていないことがわかってトラブルになるのを防ぐためにも、必ず初めに確認しておきましょう。

見積もりを依頼する段階で、消費税込みで作成してもらうようお願いしておくと確実です。

諸経費の詳細がはっきりしているか

見積書に「諸経費」という金額が記載されていることがあります。

全体の工事費用に5％〜10％という形で算出されることが多いようです。

工事項目が追加になったり削減したりした場合に、諸経費も変動してしまいますので、各工事項目別に諸経費を記載してもらうと、後々の計画がすすめやすくなります。

その他にも保証料・調整料など不明な請求項目がないか、丁寧に確認し不透明な場合には説明を求めましょう。

安さだけで決めない

出来るだけ費用を抑えたいと考えるのは当然ですが、安さだけで施工会社を選ぶのはやめた方が賢明です。

価格が安すぎる場合には、手抜き工事などの悪徳業者の可能性も疑わなければなりません。

悪意がなかったとしても、人件費が無理に削られて工事日程が大幅に遅れたり、後に不具合が発生したりするなど、トラブルにも繋がりかねません。

安さだけではなく、施工会社の実績・使われる資材と金額の妥当性・担当者の対応なども丁寧に検証する必要があります。

コンサルタントに相談する

見積書は専門用語も多く理解が難しい場合も少なくありません。

そんな時にはコンサルタントにアドバイスしてもらうのも一つの方法です。

コンサルタントは見積書の内容・金額の妥当性をチェックしてくれます。

施工会社の選定についても適切なアドバイスが期待でき、管理組合・修繕委員会の負担を大幅に減らすことができます。

一方で一部のコンサルタントは、施工会社と密接に繋がっていて高値で契約をすすめたり、マージンを受け取ったりする悪徳業者も存在するのが実情です。

コンサルティング会社の選定は慎重に行いましょう。

施工会社選定の方法とポイント

施工会社の選定にはいくつかのポイントがあります。

どういったところを確認して選定をすすめるといいのでしょうか。

大規模修繕の実績

まず確認したいのは、大規模修繕の実績です。

外壁塗装の専門業者、防水工事が得意な業者、マンションの管理会社なども候補として浮上することがあるでしょう。

しかし、中には大規模修繕の実績が乏しい会社も存在します。

大規模修繕は規模も大きく長い時間がかかります。

施工途中にトラブルが発生しても対応できるような実績のある会社に依頼した方が安心です。

担当者の対応

見積書は専門用語が多く、正確に理解するのは難しい場合があります。

そのような時に、居住者への説明やわかりやすい資料作りなど、親身になって協力してくれる担当者かどうかも確認したいポイントのひとつです。

「設計監理方式」と「責任施工方式」

現在の大規模修繕は「設計管理方式」または「着任施工方式」という形ですすめられます。

設計管理方式

「設計管理方式」とは、設計コンサルタントが施工会社と依頼主の間に入り、工事内容・価格などをチェックする方法です。

コンサルタント費用が発生しますが、手抜き工事が行われる心配がなく、適正価格にて大規模修繕を行うことができます。

また管理組合や修繕委員会の負担も大幅に削減されます。

現在では半数以上がこの方式をとっています。

しかし中には悪質な設計コンサルタント会社が存在します。

施工会社と結託し、高額な金額で契約してしまうこともありますので、コンサルタント選びは慎重に行いましょう。

責任施工方式

「着任施工方式」は管理組合やビルオーナーが直接施工会社に工事を依頼します。

信頼できる施工会社を自分達で探さなければならないので、多くの手間と時間がかかります。

価格の妥当性や、専門的な判断も管理組合が行わなければなりません。

一方、直接施工会社とやりとりをするため、「状況が把握しやすい」「話の食い違いが起こりにくい」などのメリットがあります。

コンサル費用はかからないので、その分の費用を削減できます。

着任施工方式の場合でも、信頼できる施工会社を選定するために必ず相見積もりをとりましょう。

大規模修繕の費用を抑える方法

修繕費用は少しでも安く抑えたいと考えるのは当然です。

ここでは、２つの方法を紹介しています。

定期的なメンテナンス・点検

必要以上に行う必要はありませんが、定期的にメンテナンスを行うことで大規模修繕の費用を抑えることが可能となります。

劣化や破損が軽いうちにメンテナンスを行うことで、結果的に長期的なコストも下げることに繋がります。

状態が悪化してからの修繕になると、修繕費用が非常に高額になる傾向があるため、こまめな点検が大切です。

自社施工している会社に依頼する

大手の建設会社やゼネコンなどに依頼すると、下請け・孫請けが実際の施工を行うことになります。

見積書の金額には中間マージンが上乗せされています。

自社施工している会社であればその費用が削減され、同じ工事内容であっても安価となる可能性が高くなります。

大手の会社には信頼感・安心感がありますが、自社施工を行う会社の中にも実績豊富な会社は多数存在します。

自社施工しているか否かは、見積りの際に確認しておくとよいでしょう。

まとめ

大規模修繕の見積もりの注意点・チェックポイントは、

• 必ず総見積もりを取る
• 事前に建物・設備劣化調査をし、建物の状態を把握する
• 丁寧な仕様書・計画書を作成し、条件を合わせた見積もりを複数の会社へ依頼する
• 見積書には詳細な数量・資材名・工事項目が記載しているもので比較検討する

見積もりを丁寧に時間をかけて行うことで、「施工後に追加請求がある」「手抜き工事が発覚し不具合がでる」などのトラブルのリスクを大幅に下げることができます。

多額の費用がかかる大規模修繕は、さまざまな角度から検討を重ね、信頼できる施工会社を選定することが最も大切です。

上手に見積もりをとって、適正価格で高品質な大規模修繕を行いましょう。

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※中間マージン=仲介手数料