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大規模修繕

マンション大規模修繕工事の瑕疵保険|保証期間やメリット・仕組みを解説

  • 大規模修繕工事で必要な保証とは?瑕疵(かし)保険とは何?
  • 工事完成後の保証内容や保証期間について詳しく教えて!

快適な暮らしを実現し安心して過ごすために、マンションの大規模修繕工事は欠かせません。

しかし、マンションの規模や工事内容により費用の変動も大きいため、お悩みの方も多いのではないでしょうか。

多くの方が悩むマンションの維持費については、大規模修繕後のアフターサービスや保証・保険を活用することで抑えることができます。

また、工事後に欠陥や不具合が見つかった際も、保証があればアフターサービスとして修繕・交換が可能になるため、余計な出費が必要ありません。

マンションの大規模修繕を行う際の保証や保険については、施工会社によってサービス内容が異なるため、事前に確認が必要です。

まずは保証や保険の種類・期間について、詳しく解説していきます。

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マンション大規模修繕工事向けの保険

大規模修繕を含む各種工事では、予想できないトラブルが発生する可能性があります。

そのため、あらゆる工事には保険や保証がついているケースが一般的です。

その中で、マンション大規模修繕工事に関する保険は、主に次の3種類に分類されています。

マンション大規模修繕工事に関する保険
  • 瑕疵保険
  • 工事完成保証
  • その他特約

完了後の不具合に関する保険である瑕疵保険にくわえ、倒産により工事ができなくなった際の工事完成保証や、2つの保険・保証で賄えない部分を補うその他特約について、内容をしっかり確認しておく必要があります。

まずはそれぞれの種類や特徴について、以下で詳しくご紹介します。

大規模修繕工事の瑕疵保険とは?

住宅品質確保法」に基づき、新築住宅の構造的な重要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分に欠陥がある場合、住宅の購入者や注文主は建設業者や不動産業者に修繕費用の請求ができることを保証する保険制度です。

この保険制度により、住宅購入者や注文主は、新築住宅に構造上や防水性能に問題があった場合、住宅事業者に修繕費用を請求することができます。

万が一、住宅事業者が倒産した場合でも、住宅瑕疵担保責任保険法人から保険金が支払われるため、住宅購入者や注文主は安心して住宅の補修などを依頼できます。

つまり、住宅に重大な欠陥がある場合でも、住宅購入者や注文主が修繕費用の負担を軽減できるようサポートされているのです。

瑕疵保険の内容と保証期間

瑕疵保険の保証期間、内容については以下のとおりです。

項目内容
対象部分・構造耐力上主要な部分(柱、梁、壁など)
・雨水の侵入を防止する部分(屋上、外壁など)
・給排水設備
・電気設備
・ガス設備
保証期間住宅の引渡しを受けた日から10年間
構造耐力上主要な部分:5年
雨水の侵入を防水する部分:2年
保険金額不具合を直すために実際にかかった費用(上限あり)を補償
注意点

保険費用は施工会社負担になるため、会社によって加入していない場合もあります。

施工会社の倒産により住宅の瑕疵が保障できない場合は、管理組合で負担しなければならないため、依頼前に瑕疵保険の加入有無を確認しておくと安心です。

参考:国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律

瑕疵保険の仕組み

特徴・保険費用は建設業者または施工会社負担
・一級建築士による工事前後の検査実施
・施工業者の倒産時にも保証が継続
メリット・長期的な保証が得られる
・第三者機関による検査で工事品質が担保される
・施工業者の経営状態に左右されない

マンション大規模修繕において、瑕疵保険は施工業者が加入し、保険料も施工業者が負担します。

施工業者が保険に加入することで、マンション側には金銭的な負担が発生しません。

瑕疵保険とは、大規模修繕工事完了後に修繕箇所に欠陥や不具合が発生した場合に備える保険です。

施工業者が倒産した場合でも、マンション側は保険金を受け取って補修費用に充てることができます。

瑕疵保険に加入することで、マンション側には以下のようなメリットがあります。

  • 施工業者が倒産した場合でも、保険金が支払われる。
  • 瑕疵が発生した際の工事費用を施工業者が負担する必要がなくなり、工事がスムーズに進む。
  • 保険会社の検査員による工事前後の検査により、工事の品質が担保される。

瑕疵保険は、施工業者とマンション側の双方にとってメリットのある制度と言えます。

瑕疵保険が適用されないケース

瑕疵保険は、施工不良が原因で欠陥や不具合が発生した場合に適用されます。

一方で、以下のような場合は瑕疵保険の対象外となるので注意が必要です。

  • 自然災害(地震、台風、落雷など)が原因の瑕疵
  • 火災が原因の瑕疵
  • ネズミや虫食いが原因の瑕疵
  • タイル剥落などで第三者に被害が発生した場合の保証
  • タイル剥落などが原因で第三者の物が損傷した場合の保証

つまり、施工不良以外の原因による瑕疵や、第三者への被害に対する保証は瑕疵保険の対象外ということです。

例えば、地震で建物にひび割れが生じても、それは施工不良が原因ではないため、瑕疵保険は適用されません。また、タイルの剥がれ落ちによって歩行者が怪我をしたり、車に傷がついた場合も、瑕疵保険では保障されません。

工事完成保証制度

さまざまな理由により、施工会社による工事が中断されたり、引き渡しがでできないケースがあります。

そのような場合でも「工事完成保証」に加入していれば、次に挙げるうちいずれかの保証を受けることが可能です。

  • 工事を請け負う代替履行会社を紹介する「役務保証」
  • 事前に支払った前金の額に応じた「金銭保証」
項目役務保証金銭保証
保証内容工事の完成そのものを保証工事未完成時に金銭的補償
対応方法代替業者による工事完成管理組合が新たな業者を選定
保証形態工事継続と完了請負金額相当の金銭保証
追加費用負担保証会社が負担管理組合が負担の可能性
工期への影響比較的小さい新規業者選定により遅延の可能性
管理組合の負担比較的小さい新規業者選定など負担が大きい
契約条件の変更変更される可能性あり新規契約で柔軟に対応
メリット・工事の確実な完了
・後期遅延の最小化
・管理組合の負担軽減
・迅速な金銭保証
・業者選択の自由度
・契約条件の見直しが容易
デメリット・代行業者選定に時間がかかる場合あり
・元の契約条件が変更される可能性
・工事完了までの手続きは管理組合が担当
・市場価格変動で追加費用の可能性
適している状況・複雑な大規模修繕工事
・厳格な工期が求められる場合
・管理組合の対応力に不安がある場合
・比較的単純な工事
・管理組合の対応能力が高い場合
・予算や後期に柔軟性がある場合

後者の金額保証については、工事内容が前金と見合わない・品質が確保できない場合に対し、管理組合の損失を保証する制度のことです。

しかし、金額保証については上限額が定められているケースも多いため、契約時に確認しておきましょう。

その他特約

施工会社と契約の際は「瑕疵保険」や「工事完成保証」だけではなく、特約をつけることも可能です。

例えば、瑕疵保険では工事後の不具合や瑕疵に対し無償でメンテナンスを行う制度ですが、状況によっては適応しないパターンもあります。

外壁タイルを例に挙げると、不具合が見つかった箇所のタイルに防水性が認められれば「美装工事」と判断されてしまい、瑕疵保険は適応されません。

このように、状況によって保証の可否も変わるため、設備に応じた特約を付加しておくことも対策の1つです。

保険の種類や内容によって保証期間は変動しますが、一般的には修繕工事完了後から5年間や引き渡しから10年間を保証期間として定めているケースが多いでしょう。

また施工内容によっては特約の延長ができる場合もあるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。

工事内容ごとの保証期間

マンションの大規模修繕工事には、保証や保険が付加しているケースが多いです。

万が一の事態を防ぐための保証・保険ですが、実は工事内容ごとに保証期間が異なることをご存じでしょうか。

良くあるケースとして、工事後に不具合が見つかり補償を依頼したものの、保証期間を過ぎていたため管理組合が負担しなければならない場合が挙げられます。

工事後に不具合・瑕疵が起きた際に「保証期間を過ぎていた」という事態が起きてしまわないよう、工事内容による保証期間の違いについて確認しておきましょう。

工事内容による保証期間の違い

大規模修繕工事の内容は以下に挙げる6つの種類に分類されますが、それぞれで保証期間が異なります。

同じ工事であっても、規模や内容によって保証期間に変動があるため、およその目安として覚えておくと安心です。

工事内容保証期間の平均
外壁塗装工事5~7年
下地補修工事3~5年
シーリング工事3~5年
天井塗装工事2~3年
鉄部塗装工事1~3年
防水工事5~10年

設備によって保証期間には差があるため、必ず事前に確認しておきましょう。

保証期間は定期点検の目安にもなるため、契約する施工会社へ詳細を確認しておくと安心です。

アフターサービスである定期点検の期間とは?

工事には保証・保険が付いているケースが一般的ですが、工事後のアフターサービスとして「定期点検」が含まれる場合もあります。

特に不具合が見られない場合でも、雨や風による自然劣化が進んでしまうため、劣化している箇所がないかの定期的な点検は欠かせません。

使用している資材ごとに劣化スピードも異なるため、工事の内容に合わせて1~10年の間隔で行うことが一般的でしょう。

大規模修繕を行った場合でも、設備が徐々に劣化することを加味し、定期点検の有無についても確認しておくと安心です。

さらに修繕計画についても、アフターサービスの内容を踏まえたものにしておくことで、修繕工事の優先順位もつけやすくなるでしょう。

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マンションの大規模修繕工事に瑕疵保険が必要な理由

マンションで大規模修繕工事を行う際、保険・保証・その他特約を付加することで工事後の不具合についても費用負担をすることなく、補償を受けることができます。

ただし、補償制度の1つとして挙げられる「瑕疵保険」については施工会社が加入するものであり、管理組合が希望して付加する保険ではありません。

施工会社を選ぶ際、なぜ瑕疵保険の加入有無を確認する必要があるかについて、詳しく解説していきます。

施工会社の倒産でも補償が受けられるため

瑕疵保険は任意加入のため、施工会社によっては加入していない場合もあります。

加入していない施工会社が修繕後に倒産してしまうと、その後の補償やアフターサービスが受けられなくなってしまいます。

このような状況を防ぎ、管理会社の不利益を守るためにも、瑕疵保険が必要といえるでしょう。

不具合が発生した際の再工事が可能

大規模修繕工事が完了したあと、設備に不具合が発生するケースもあります。

瑕疵保険に加入している場合は保険を使用し修繕できますが、無保険の場合は管理会社が負担し再修繕することになるでしょう。

また、瑕疵に対する費用請求を保険会社へ行うことで施工会社の負担も少なくなり、工事がスムーズに行えることも保険加入によるメリットの1つでしょう。

工事の品質が保たれる

修繕工事の際、施工会社によって建物診断を行い工事内容を確定していきますが、大規模修繕を依頼する施工会社が瑕疵保険に加入していた場合、建物診断とは別に一級建築士による建物の検査を受けられます。

施工会社だけで行う建物診断だけでは不透明な部分もあるため、保険会社が検査に立ち入ることで、より公正な判断が可能になるのです。

第三者の目が入ることで工事の品質を保てるため、マンションの価値を上げることも期待できます。

管理組合の負担がない

瑕疵保険は、修繕後の不具合が発生した際に補償される制度です。

保証期間中に起きた瑕疵については、保険適応範囲であれば施工会社が再修繕を行います。

しかし、瑕疵保険に加入していない場合、再修繕が必要の際は管理組合で負担しなければなりません。

修繕後に不具合が発生するケースは珍しくないため、管理組合の負担を軽減するためにも、瑕疵保険に加入している施工会社を選ぶことが大切です。

ただし、保険の対象となる部分は決まっているため、実際に瑕疵に当たる部分なのかを確認する必要があります。

保証や保険内容は契約前に確認

マンションの大規模修繕を行う際、保険や保証の内容によって受けられる補償も変わってきます。

工事後の不具合を再修繕するために保険を申請しても、内容によって対応が出来ないケースも少なくありません。

必要のない金銭的負担を発生させないためにも、契約の際は必ず保証や保険の内容を確認しておきましょう。

もし契約内容に不足がある場合は、特約によってカバーできる場合もあります。

保証内容の疑問や特約の追加が妥当かの判断が難しい場合は、専門家に相談すると安心です。

まとめ

大規模な修繕工事の後に、思わぬ不具合が発生するケースも少なくありません。

保険や保証がない場合、再修繕費用は管理組合が負担しなければならないため、施工会社との契約を行う前には、保証や保険の有無をしっかり確認する必要があります。

今回は、大規模修繕における保証や保険の種類・期間について、以下5つのポイントについて解説いたしました。

  • マンション大規模修繕工事向けの保険には瑕疵保険、工事完成保証、その他特約の3種類がある
  • 工事内容や使用する資材ごとの保証期間がある
  • 大規模修繕工事に瑕疵保険が必要な理由は、修繕後のトラブルにも管理組合の負担がなく再修繕が可能になり、一級建築士による診断も受けられるため
  • 保証や保険内容は契約前に確認しておく

特に瑕疵保険については、管理組合側ではなく施工会社が加入する保険であるため、契約時に加入の有無を確認しておくことが大切です。

また、加入する保険・保証により、不具合やトラブルが発生した際の補償範囲も異なるため、保証範囲についても必ず確認しておきましょう。

なかには「保証期間内と思っていたが期間を過ぎていた」「保証の範囲内ではなかった」などのトラブルに発展するケースもあります。

心配であれば特約を追加することもできるため、気になる方や不安な場合は事前に専門家へ相談しておきましょう。

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