マンション大規模修繕工事の外壁塗装の塗り替えはいつ?耐用年数･注意点を解説

• マンション大規模修繕工事の外壁塗装の劣化の原因や修繕内容について知りたい！
• 塗料の耐用年数や費用相場について教えて！

マンションの大規模修繕工事では、屋根や外壁の塗装まで行うことが一般的です。

建物は、さまざまな影響により劣化するので、適した周期で再塗装を行う必要があります。

ただ見た目があまり劣化していない場合、本当に塗装が必要なのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、マンション大規模修繕工事における塗装の費用や耐用年数、塗料の選び方について詳しくご紹介します。

また、塗り替えの種類についてもご紹介していますので、マンションの大規模修繕を控えている方は、ぜひ参考にしてください。

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大規模修繕工事で塗装を行う理由

なぜ大規模修繕で塗装を行うのでしょうか。

大規模修繕で塗装工事を行う理由として、主に以下のことが挙げれます。

• 見た目を維持するため
• マンションを長持ちさせるため

マンションの見た目を維持するため

マンションは、年月を経るとともに見た目も劣化してしまいます。

とくに外壁は、雨・風・日光などのダメージを受けやすい部分です。

マンションの見た目が劣化すると、資産価値にも影響を与えてしまいます。

見た目が劣化した状態の建物は「管理ができていない」という印象を与え、市場での評価が下がってしまうおそれがあります。

入居者の満足度が低下してしまうと退去率が上がり、安定したマンション経営ができなくなる事も考えられます。

定期的に塗装を行うことで、管理や修繕計画が順調であることをアピールできるでしょう。

マンションを長持ちさせるため

塗装は建物を塗膜で保護する役割があり、建物を長持ちさせるうえで欠かせません。

塗膜は、塗料を乾燥させるとできる固定された膜です。

塗膜は見た目を良くすることはもちろん、防水・遮熱・断熱・防汚・防カビ・抗菌効果などさまざまな効果を持つものもあります。

マンションの外壁は雨・風・日光などのダメージを直接受け、塗膜が少しずつ劣化します。

そのため塗装をせず放置していると、見た目の悪化だけでなく雨漏りや構造部分の劣化にもつながり危険です。

このようなトラブルは、マンション自体の耐久性や価値を低下させてしまいます。

長く安心して生活を送るためにも、マンションの大規模修繕による塗装工事は欠かせないのです。

塗装工事は大規模修繕と小規模修繕のどちらで行う？

マンションの修繕工事には、大きく分けて大規模修繕と小規模修繕の2種類があります。

そのため、どちらのタイミングで塗装を行えばいいか迷ってしまうのではないでしょうか。

大規模修繕工事は、マンションの性能を新築時に近い状態に戻すことが目的です。

一方で小規模修繕工事は、マンションに不具合や劣化が起きた際に、補修や交換を行い問題なく使えるようにすることが目的です。

基本的に、外壁塗装工事・鉄部塗装工事・防水塗装工事は、足場工事も必要となる場合が多いため、大規模修繕工事として行われる場合が多いでしょう。

ただ劣化しやすい玄関ドアや鉄部に関しては、5年程度でサビが発生する場合もあるため、小規模修繕を行うタイミングで塗装を行う場合もあります。

建物自体の耐用年数を延ばすためにも、定期的に塗装を行うことが大切です。

また、屋上やバルコニーの床の防水塗装は、5年に1度の周期でトップコートを補修をすると、より長持ちします。

大規模修繕で塗装工事を行う場所

マンションの大規模修繕工事での塗装は、どの部分へ行うのでしょうか。

基本的に塗装を行うのは、建物の外部である屋根や壁面などの共用部分や、鉄部にサビや剥がれが起きている箇所です。

このうち、玄関ドアの鉄部塗装は頻繁に使用されるため、5年ほどでサビが発生するといわれています。

そのため劣化が生じた部分は、状態に応じて塗装を行うことが大切です。

大規模修繕において塗装を行う主な箇所は、下記のとおりです。

• 鉄部や外部の鉄骨階段
• 外壁
• 天井面
• 玄関ドア
• 屋上やバルコニー
• 共用廊下や階段
• 消火栓ボックスやメーターボックス

これら以外の部分でも補修が必要な箇所は、大規模修繕工事のタイミングに合わせて塗装が行われる場合があります。

マンションの塗装が劣化する原因と症状

どのような素材であっても、時間の経過とともに劣化が進みます。

マンションの外壁や屋根の塗装も例外ではなく、さまざまな要因によって塗膜にダメージが蓄積されてしまいます。

では実際に、どのような要因で劣化してしまうのでしょうか。

塗装劣化原因｜熱

外壁や屋根などの塗装面は、常に外気にさらされています。

長期間にわたり熱にさらされる状態が続くと、塗料に含まれる分子が破壊され本来の性能が発揮できない状態になり危険です。

熱による劣化で、変色や色褪せ・塗膜の浮きなどが起こります。

塗装劣化原因①紫外線

太陽からの紫外線も、塗装を劣化させてしまいます。

色褪せやチョーキング（白亜化）などが主な劣化の症状です。

耐候性の高い塗料選びが重要ですが、耐用年数ごとに塗り直しを行うことも大切です。

塗装劣化原因②水分

雨や雪・結露など、水分によるダメージが加わると加水分解を起こし、塗膜の機能が失われてしまいます。

下地や構造部分にまで影響が及んでいる場合もあるため、入念な調査を行ったうえで再塗装を進めましょう。

塗装劣化原因③鳥のフン

鳥のフンが外壁や屋根に付着することも、劣化が起こる原因です。

また塗装への影響だけでなく、景観や健康にも被害が及ぶため、鳥がマンションへ近寄らないようにする対策を取る必要があります。

塗装劣化原因④大気中の成分

海岸沿いや温泉地・工業地帯の周辺では、大気中にさまざまな化学物質が含まれている場合があります。

条件によってはこれから塗膜に影響し、劣化につながってしまう場合もあります。

対策として、化学物質による影響を受けにくい塗料を選ぶことや、こまめなメンテナンスを行うことが大切です。

塗装劣化原因⑤コケやカビ

湿気の多い場所や建物の北側などには、コケやカビが発生する場合があります。

空気が乾燥しているときに高圧洗浄を行い、十分に乾燥させておくことが大切です。

また、コケやカビの発生を抑えられる塗料や、汚れが落ちやすい塗料などを選びましょう。

マンション大規模修繕工事の塗料の種類

マンションの塗り替えを行う場合、塗装箇所に合った塗料を選ぶ必要があります。

では具体的に、どのような塗料があるのでしょうか。

アクリル塗料

アクリル塗料は、リーズナブルで塗料のなかでも扱いやすいのが特徴です。

色のバリエーションも豊富で、透湿性が高いため軒天の塗装に向いています。

使いやすさやリーズナブルさは大きなメリットですが、耐用年数が4～8年と短めな点がデメリットです。

ウレタン塗料

ウレタン塗料は、他の塗料と比べ高価ではなく、耐用年数も7～8年と比較的長いです。

費用と耐久性のバランスが良いため、コストパフォーマンスが高いといえます。

また多くのメーカーが生産しているため、カラーも選びやすいでしょう。

ただし、他の塗料と比べ色褪せしやすく、汚れやすいというデメリットもあります。

シリコン塗料

シリコン塗料は、耐用年数が7～15年ほどで、価格もリーズナブルです。

ラインナップが豊富なため、住宅塗装で多く使われています。

しかし、10年を超えると割れやすくなるので注意が必要です。

また、密着性が低いので取り扱いが他の塗料に比べると難しいとされています。

ラジカル制御塗料

ラジカル制御塗料は、ラジカルの発生を抑え、耐用年数が12〜16年と耐久性が高い塗料です。

ラジカルとは、酸化チタンが紫外線または水の影響で発生するもので、塗料の劣化を招きます。

ラジカル制御塗料は、チョーキング現象が起こりにくい特徴があるため、長持ちさせることが可能です。

フッ素塗料

フッ素塗料は、蛍石と合成樹脂が原料の塗料です。

耐久性はとても高く15〜20年ほど持ちます。

また、フッ素塗料は紫外線や汚れにも強いため、劣化の予防も可能です。

耐久性もあって、汚れにも強いため大規模建築物によく使われています。

また、親水性が高いので、汚れが付着しても雨で洗い流せるのも特徴です。

しかし、塗膜が他の塗料よりも硬いため、ひび割れやすいので注意しましょう。

無機塗料

無機塗料は、無機物質を塗料に添加したものです。

耐久性は塗料のなかでも、最も高く20〜25年ほど持ちますが、費用がかかります。

炭素を一切含まず、無機物質が含まれているため耐久性が高いのが特徴です。

また、紫外線の影響も他の塗料に比べると受けにくいとされています。

雨で汚れを洗い流すこともできるため、汚れが付着しづらいですが、親水性の高さから艶消しができません。

光触媒塗料

光触媒塗料は、主成分が酸化チタンの塗料です。

セルフクリーニング機能があり、雨が降ると自然と汚れを洗い流せます。

耐用年数は15〜20年ほどで、遮熱効果や防カビ効果もあるのが特徴です。

しかし、近年は他の塗料と比べると使われる機会が減ってきました。

塗りづらさもあるため工期が長期化しやすく、施工不良も発生しやすいので注意が必要です。

とくに、光触媒塗料での塗装が慣れてない会社に依頼すると、施工不良が発生する恐れがあります。

マンション外壁塗装の種類別耐用年数

マンションの外壁塗装の塗料は、どれくらいの耐用年数があるのでしょうか。

塗料の耐用年数は、塗料の種類ごとによって異なります。

塗料の種類別の耐用年数は、下記のとおりです。

また、塗料の耐用年数は環境下によって変動します。

紫外線・雨・雪の影響を受けやすいエリアだと、耐用年数よりも短くなりやすいです。

マンション外壁塗装工事の費用相場と費用内訳

マンションの外壁塗装工事の費用相場はどれくらいでしょうか。

費用は基本的に、劣化の状態・塗料の種類・施工方法・追加工事によって変動するものです。

また、塗装だけではなく足場設置や外壁洗浄などの費用も発生します。

一般的な費用相場は下記のとおりです。

内訳は下記のとおりです。

マンションの外壁塗装工事は、各自治体によって助成金制度を設けている場合があります。

まずは、住んでいる自治体が助成金制度を設けているかを確認しましょう。

受給条件や申請者の条件などを確認し、合致したら塗装業者に見積もりを依頼します。

その後、申請のための書類を準備して提出しますが、基本的に申請するのは管理組合の代表理事です。

塗装工事が終わったら、工事完了届を提出します。

その後、交付額が決定に応じて請求書の提出が必要です。

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大規模修繕の塗装工事の手順

一般的に、塗装工事は3つの主な段階を経て実施されます。

1. 洗浄と下地処理：汚れや埃、古い塗料を取り除き、塗装面に凹凸がないように整えます。
2. 塗装作業：適切な塗料をむらなく塗布していきます。下塗り、中塗り、上塗りの3回
3. 仕上げ：乾燥を待ちます。

塗装作業は大規模修繕工事に限らず、下塗り、中塗り、上塗りの3回の工程で行います。

外壁塗装工事、鉄部塗装工事の手順の項目の詳細については、それぞれの項目で詳しく説明します。

外壁塗装工事の手順

外壁塗装工事は、主に高圧洗浄、養生、下塗り、中塗り、上塗りの5つの工程に分かれています。

1. STEP

   高圧洗浄

   汚れやカビを洗い流す。必要に応じて、古い塗膜を剥がしたり、ひび割れを補修する。

2. STEP

   養生

   塗装対象以外の部分にマスキングテープやビニールシートを貼り、塗料の付着や飛散、汚れを防止します。

   養生材は塗装作業中に破れたり外れたりしないようしっかりと固定します。

3. STEP

   下塗り

   外壁の素材に応じて選定した下塗り材を塗布し、外壁表面の吸収率を均一にして上塗り材の付着性を高めます。

   ローラーや刷毛、エアレススプレーを用いてむらなく塗布し、十分な乾燥時間を確保します。

4. STEP

   中塗り

   下塗りと上塗りの中間的な役割を果たす塗料を使用し、外壁の素地調整と仕上がりの美観を向上させます。

   弾性や防水性、ひび割れ防止などの機能を持つ塗料が主に使用され、下塗りと同様の方法で塗布します。

5. STEP

   上塗り

   外壁の美観と保護を兼ね備えた仕上げ塗料を選定し、むらや塗り残しがないように丁寧に塗布します。

   上塗り材の塗布量や乾燥時間はメーカーの指定に従い、必要に応じて複数回の塗布を行います。

6. STEP

   養生を剥がす

   上塗り材が十分に乾燥したら、養生材を取り外し、周辺を清掃します。

鉄部塗装工事の手順

鉄部塗装工事は、主にケレン、下塗り、中塗り、上塗りの4つの工程に分かれています。

1. STEP

   ケレン（下地調整）

   鉄部表面の錆びや古い塗膜、汚れなどを除去します。

   電動工具やワイヤーブラシ、サンドペーパーなどを使用し、鉄部表面を清浄化します。

   ケレンの程度は、錆びの状態や塗装の種類によって異なりますが、一般的には素地調整程度の2種ケレンが行われます。

   ケレン後は、表面の油分や汚れを溶剤で拭き取り、乾燥させます。

2. STEP

   下塗り

   鉄部素材に適した下塗り塗料を選定し、ローラーや刷毛、エアレススプレーを用いて塗布します。

   下塗り塗料は、鉄部表面の細かな凹凸を埋め、上塗り塗料の付着性を高める役割を果たします。

   一般的には、防錆性能を持つサビ止め塗料が使用されます。

3. STEP

   中塗り

   下塗りと上塗りの中間的な役割を果たす塗料を塗布します。

   中塗り塗料は、鉄部の素地調整と仕上がりの美観を向上させ、上塗り塗料の発色や光沢を引き立てます。

   中塗りの塗布方法は、下塗りと同様にローラーや刷毛、エアレススプレーを用います。

4. STEP

   上塗り

   鉄部の美観と保護性能を兼ね備えた仕上げ塗料を選定し、中塗りと同様の方法で塗布します。

   上塗り塗料の種類は、鉄部の用途や求められる性能によって異なりますが、一般的には耐候性や耐久性に優れたウレタン系やフッ素系の塗料が使用されます。

   必要に応じて複数回の塗布を行います。

各塗布量や乾燥時間は、メーカーの指定に従い、むらなく塗布しましょう。

マンションの塗装で気をつけたい2つのポイント

マンションの塗装を行う際は、気を付けておきたいポイントがあります。

もし、ポイントを知らないまま塗装を行うとクレーム発生や予算オーバーなどのトラブルに発展しかねません。

マンションの塗装で気を付けたい2つのポイントを紹介します。

事前に居住者や近隣住民に連絡をする

マンションの外壁塗装は、規模の大きい工事です。

足場を組み立てたり、養生をしたりなど大掛かりな作業になります。

また、騒音やニオイなども発生するため、事前連絡をしないとトラブルにつながりやすいです。

マンションの住民への挨拶はもちろん、近隣住民にもしっかりと説明をしておきます。

また、説明をする際は工事のスケジュールについて詳しく説明して理解を得ましょう。

もし、事前連絡をしないと苦情やトラブルに発展する可能性があります。

1色か2色以上かを検討する

塗装は、1色か2色以上で行います。

2色以上の場合は、使用する塗料が増え、工程もかかるのでコストが高いです。

とくにデザイン性を重視すると、コストがかかってしまうため、場合によっては予算オーバーになります。

そのため、1色にするのか2色以上にするのかは前もってよく考えておきましょう。

マンション塗装の耐用年数を延ばすコツ

マンションの塗装をしたら、なるべく耐用年数を延ばしたいものです。

では、耐用年数を延ばすためにはどうすればいいのでしょうか。

下記に、マンションの塗装の耐用年数を延ばすコツを紹介します。

塗料選びは耐用年数を考慮する

耐用年数が長い塗料を選べば、塗り直しの頻度が少なくなります。

そのため、できるだけ耐用年数が長い塗料を選ぶのがおすすめです。

塗料のなかでも無機塗料は、20〜25年ほど持ちます。

ただ、無機塗料はコストの高い塗料なので予算と相談しながら決めましょう。

外壁は3回塗装する

基本的に外壁塗装は、3度塗りといわれています。

3度塗りすることによって、塗膜に耐久性ができて耐用年数を延ばせるためです。

しかし、注意したいのは回数を増やすことによって状態が悪化する場合もあります。

そのため、状態をしっかりと見極めてくれる、信頼と実績を兼ねたプロに依頼するようにしましょう。

信頼できる業者にお願いする

耐用年数を延ばすためには、塗装業者選びも重要です。

塗装業者選びは、下記を参考にしましょう。

• マンションの外壁塗装の実績有無
• 資本金が豊富か
• レスポンスが早いか

また、最初から1つに絞らず、複数社比較検討しながら決めるといいでしょう。

大規模修繕マンションの塗装についてまとめ

マンション大規模修繕の塗装工事を行う必要性と、塗り替えの種類や塗装工事にかかる費用について詳しく紹介しました。

ご紹介した内容をまとめると、下記のとおりです。

• 基本的に塗装は大規模修繕で行う
• 塗装工事を行う場所は、壁面や天井面の塗装部分・鉄部にできたサビや剥がれが起きている箇所・玄関ドアの鉄部塗装
• 塗装をする理由は、見た目を維持するためとマンションを長持ちさせるため
• マンションの塗装が劣化する理由は、熱・紫外線・水分・鳥のフン・大気中の成分・花粉や菌の付着
• 塗装の種類は、アクリル塗料・ウレタン塗料・シリコン塗料・ラジカル制御塗料・フッ素塗料・無機塗料・光触媒塗料など
• 外壁塗装の種類別耐用年数は塗料によって異なり、短いと4～8年ほどで長いと20～25年程度
• 費用は劣化の状態・塗料の種類・施工方法・追加工事によって変動し、足場の設置や外壁洗浄などの費用も発生する
• 塗装で気をつけるべきポイントは、事前に住民や近隣住民に連絡をすると1色か2色以上かを検討する
• マンション塗装の耐用年数を延ばすコツは、塗料選びは耐用年数を考慮・外壁は3回塗装・信頼できる業者にお願いする

マンションの美観や快適性を守るためにも、大規模修繕工事で塗装を行う必要があります。

また、気になる箇所がある際は長期間放置せずに、小規模修繕工事で塗装を行うことも大切です。

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