- 建築確認申請とは何？マンションの大規模修繕工事の時も必要なの？
- 床面積で申請費用が異なるって本当？
新しいマンションを建てるにあたっては、建設確認申請が必要です。
建設主事から確認済証の交付を受けていないと、新しいマンションの建設には着工できません。
それでは、マンションの大規模修繕工事を実施する場合にも、確認申請を行わなくてはならないのでしょうか。
これから大規模修繕を実施する予定がある方は、確認申請が必要なのか気になるところですよね。
マンションの大規模修繕では、建築確認申請の手続きが必要な場合があります。
本記事では、マンションの大規模修繕での確認申請とはどのようなものか紹介します。
申請の流れや費用などについても紹介しますので、スムーズに大規模修繕工事を進められるよう、ぜひ内容をご覧ください。
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目次
マンションの大規模修繕とはどんなことをする？
大規模修繕では、経年や災害などによって生じたマンションの劣化や破損の補修を行います。
大規模修繕で行われているのは、次のような工事です。
- 下地補修工事
- タイル補修工事
- 塗装工事
- 防水工事
大規模修繕は一度で終わるものではなく、定期的に繰り返し行う必要があります。
タイミングの目安は、約10〜15年ごとです。
繰り返し大規模修繕を実施することで、建物の機能や外観を維持しながら資産価値を守ります。
マンションの大規模修繕に必要な確認申請とは？
建築確認申請とは、新しい家やマンションなどの建物を建てるときやリフォームする際に必要な手続きです。
確認申請では、建設前の設計図や計画などから、その建物が建築基準法や条例を遵守しているかを審査します。
合法であるか調べる制度を設けないと建物は自由に建てられ続け、建築基準法や各種条例の存在意義がありません。
そのため、確認申請の制度を設けることで、建物が法律を遵守しているのかを調べます。
マンションの大規模修繕工事で確認申請が必要なとき
大規模修繕工事を実施するなら、建築確認申請が必要であるかを事前に調べておきましょう。
施工業者が申請を出して「建築確認済証」が発行されないと、着工できないのが大きな理由です。
以下に該当している大規模修繕工事を実施する場合には、建築確認申請をして許可を受ける必要があります。
- 建築基準法第6条で定められた「1号～3号建築物」に該当している建物である
- 主要構造部のいずれか1か所以上で過半にわたる工事をする
マンションなら、建築基準法上では「建築物」に該当しているはずです。
そのため、ひとつめの条件は満たしていることになるでしょう。
ちなみに4号建築物もあり、1〜3号以外の都市計画区域内・景観法区域内・都道府県知事が指定する区域内の建築物を指します。
確認申請の有無を調べる際に注意しなくてはならないのが、建物の「主要構造部」の部分です。
建物の「主要構造部」とは、マンションの壁・柱・床・梁・屋根・階段など、構造上重要となる部分を意味します。
また「過半」とは、半分以上という意味です。
たとえば「マンションの梁を半分以上修繕する」という大規模修繕工事を実施する場合には、確認申請が必要です。
そのほかにも、次のような工事を実施する際は確認申請が必要です。
- マンションの部屋数を増やす
- マンションの集会場を整備する
- 建物の空きスペースを改築する
- マンションの耐震補強工事を実施する
主要構造部を半分以上修繕する場合には、忘れず確認申請を行いましょう。
マンションの大規模修繕工事で確認申請が不要なとき
一般的な大規模修繕工事の多くでは、確認申請を行う必要がないと考えられています。
なぜなら建築基準法上の「大規模な修繕」とは、意味合いが大きく異なるためです。
マンションの大規模修繕では、次のような工事が行われています。
- 外壁の塗り替え工事
- 屋根の塗り替え工事
- 防水シート工事
上記のような工事は、いずれも建物の表面的な劣化や破損の補修を行います。
「大規模修繕」と呼ばれているのは、建物の補修と改修を同時に行っているためです。
外壁や屋上の表面的な仕上げの修繕だけであれば、主要構造部に該当する部分の工事ではないと判断されます。
そのため、大規模修繕工事を実施する場合、建築確認申請が必要になる可能性は低いでしょう。
特に外壁塗装がメインになる1回目の大規模修繕工事では、建築確認申請は不要だと考えられます。
なお、マンションの次のような場所は、主要構造部に該当しません。
- 最下階の床
- 外階段
- 間仕切り壁
マンションの屋根や壁などに使われている仕上げ材は、一般的には主要構造部に該当しない部分であると考えられています。
ただし、外壁塗装以外の大規模修繕工事を実施する場合は、確認申請が不要だと安易に判断できません。
なぜなら「主要構造部」「過半」の解釈が行政によって異なるためです。
大規模修繕工事を施工する業者に相談して、必要に応じて確認申請を行いましょう。
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確認申請が必要なのか迷ったら？
マンションの大規模修繕工事では、確認申請が必要なのか迷うときもあるでしょう。
判断に迷うときは、まず大規模修繕工事の施工を依頼する業者に相談してみてください。
豊富な実績を持つ業者であれば、実施する工事の内容を確認したうえで適切な判断をしてくれます。
ほかにも主要構造部に該当する部分を過半にわたって修繕するのなら、建築確認申請が必要です。
建築基準法に関する知識がないと、申請が必要になるのか正確な判断ができません。
また、その判断は建築主事に仰ぐ必要があります。
建築主事とは、都道府県または市町村で確認申請や過料検査の審査を行っている役職です。
建築確認申請の漏れを防ぐために、まずは施工業者に相談してみましょう。
確認申請で気をつけておきたいこと
建築確認申請では、いくつか気をつけておきたいことがあります。
大規模修繕工事の実施にあたっては、以下のポイントに気をつけましょう。
- 確認後は間取りや設備の変更ができない
- 検査済証は再発行できない
原則として、確認後は間取りや設備の変更ができません。
なぜなら、変更を認めてしまうと違法な建物ができるおそれがあるためです。
変更を希望する場合は、再度確認申請を行いましょう。
検査済証は再発行できないため、紛失に気をつける必要があります。
ただし紛失しても、市町村役場で発行している建築計画概要書や台帳記載事項証明書で代用が可能です。
万が一紛失した場合は、市町村役場に問い合わせてみましょう。
確認申請の申請方法
確認申請を行うにあたっては、まず自治体か指定確認検査機関に建築確認申請を提出します。
建築確認申請の義務を負うのは、マンションの建築主です。
ただし、確認申請ではさまざまな書類の提出が必要になります。
手続きが煩雑であることから、実際の手続きでは設計事務所や施工業者が代理人として申請を行う方法が一般的です。
大規模修繕工事の実施にあたり確認申請が必要なら、業者に相談してみましょう。
確認申請の流れ
確認申請を進めるには、流れを知っているとスムーズです。
大規模修繕工事の建築確認の基本的な流れは、以下のとおりです。
- 建築確認申請を行う
- 着工前に書類による確認審査が行われる
- 問題がなければ建築確認済証が発行される
- 工事完了の届出を行う
- 現地で完了検査が行われる
- 問題がなければ検査済証が発行される
建築確認申請を行うと、書類によって「建築基準法」に適合しているか審査されます。
工事が完了したら、4日以内に完了検査を申請しましょう。
申請後7日以内に完了検査を受け、問題なければ検査済証が発行されます。
ただし、自治体の定める建築物に該当する場合は「中間検査」が必要です。
確認申請にかかる費用と期間
大規模修繕工事の確認申請で、費用や期間が気になる方も多いでしょう。
確認申請をしてから許可が出るまでにかかる期間の目安は、2週間～1か月です。
書類や計画に問題があると、さらに審査期間が長くなる可能性があります。
許可が出るまでは着工できないため、余裕を持って手続きを行ってください。
建築確認にかかる費用は、自治体や床面積などによって違いがあります。
建築確認・中間検査・完了検査では、それぞれ費用が必要です。
東京都の場合、金額は以下のように幅があります。
- 建築確認…5,600～474,000円
- 中間検査…9,900～341,000円
- 完了検査…11,000～396,000円
条件によって変わるため、費用については確認や相談を行いましょう。
マンションの大規模修繕で確認申請をしないとどうなる？
必要である建築確認申請をしないと、マンションが違法建築物になるため注意が必要です。
手続きせず大規模修繕工事に着工すると、自治体による行政指導を受けなくてはなりません。
その後も手続きをせずに工事を続けていると、中止を求められる場合もあるでしょう。
また、罰金や懲役などが科されるおそれもあります。
申請を忘れたら、一旦工事を中断して手続きを行ってください。
マンションが違法建築物になってしまうと、あとから大きなトラブルにつながります。
建築確認申請は、建築基準法で定められた大切な手続きです。
マンションの大規模修繕工事で建築確認申請が必要なときは、忘れずに手続きを行ってください。
まとめ
以下はこの記事のまとめです。
- 建築確認申請では建物が建築基準法を守っているかを審査される
- 主要構造部を過半にわたって工事するなら修繕でも建築確認申請が必要である
- 一般的な大規模修繕工事では建築確認申請が不要なことも多い
- 期間は2週間～1か月が目安なので早めに申請をしておく
- 確認申請の費用は自治体や床面積で変わる
マンションの大規模修繕では、建築確認申請が必要になる場合があります。
主要構造部を過半にわたって工事する場合には、建築確認申請が必要です。
外壁塗装のみなら申請は不要ですが、念のため施工業者に相談しながら進めてください。
確認申請にかかる費用は、自治体やマンションの床面積などの要素によって違いがあります。
申請の義務があるのは建築主ですが、設計会社や施工業者が代理人として申請を行う方法が一般的です。
大規模修繕の実施にあたっては、施工業者に相談しながら必要な手続きを行ったうえで進めていきましょう。
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※中間マージン=仲介手数料
- 大規模修繕工事
- 解体工事
- 防水工事
- 外壁塗装
- 屋根工事
- シーリング工事
- 長尺シート工事
- 下地補修工事
- 足場工事
- タイル工事
- 洗浄工事
- 電気、水道、外溝工事等
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