マンション大規模修繕で外壁タイル補修方法とは？浮きの原因や費用相場紹介

• 中規模、大規模修繕工事における外壁タイル張替えの必要性と、浮きやひび割れを放置してはいけない理由とは？
• 外壁タイル補修工事の内容と費用相場について知りたい！

マンションの外壁タイルは耐用年数が長く頑丈ですが、外壁タイルを貼り付けるための下地は劣化しやすい特徴があります。

そのため、大規模修繕工事で適切にメンテナンスする必要があるでしょう。

しかし具体的にはどのような理由で、外壁タイルの補修が必要なのでしょうか。

そこで今回の記事では、マンションの大規模修繕で外壁タイルを補修する理由について解説していきます。

外壁タイルの工法や費用についても触れていますので、ぜひ参考にしてみてください。

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外壁タイル補修工事とは

マンションの外壁に使われているタイルの下地が経年により劣化し、浮き・ひび割れが発生した箇所を補修する工事のことを、外壁タイル補修工事と言います。

外壁タイル自体の耐用年数は40年ほどですが、下地が劣化するため10年に1回はタイルの状態を調査する必要があるでしょう。

なぜマンションの外壁はタイル張りが多いのか

マンションの外壁にタイル張りが多いのは、建物に高級感を出すためです。

また耐久性も高まるので、マンションを管理するうえでのメリットもあります。

さらに外壁にタイルを貼ることにより、下地となるコンクリートやモルタルの劣化も防げます。

タイルに浮き・ひび割れが発生した場合も、その箇所だけ補修すれば良いため補修費用も比較的リーズナブルです。

外壁タイルのメリットとデメリット

外壁タイルには、次のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

外壁タイルは高い耐久性が魅力です。

非常に硬いため傷つきにくく、吸水しないため凍ることによる亀裂や破損も起こりにくいでしょう。

耐候性も高く、施工から年数が経っても色あせしにくいため、美観も維持しやすいです。

さらにさまざまな種類があるため、ナチュラル・モダン・和などさまざまな建物に合うタイルを選べることも大きなメリットと言えます。

デメリット

初期費用が高い点は、外壁タイルのデメリットのひとつです。

施工に技術も必要なため、一般的なサイディングと比べて費用が2倍ほどかかる場合もあります。

しかし耐久性が高いため、メンテナンスにかかる費用は抑えられるでしょう。

また外壁タイルは剥落しないよう、注意する必要があります。

ただし適切な施工・メンテナンスを行うことで、タイルの剥落を防げるでしょう。

外壁タイルの不具合とその原因

外壁タイルは下地の経年劣化により、コンクリートやモルタルとの接着力が弱まってきます。

接着力が弱まるとタイルが浮いたり剥がれたりして、外壁の近くを通行する歩行者に落下することもあり大変危険です。

また外壁タイルの劣化により、建物の耐久性・気密性に問題が出るケースもあるでしょう。

タイルが白く汚れる「エフロレッセンス（白華現象）」が発生することもあります。

これは、下地が硬化する際に発生する水酸化カルシウムが水に溶け、タイルの目地部分から染み出してくる現象です。

美観を損ねるだけでなく、漏水や鉄筋の腐食により発生する場合もあるため、原因を特定することが大切です。

また外壁タイルに不具合が起きるのは、以下のような原因が考えられます。

気温の変化

気温の変化によりコンクリートやモルタルが膨張・収縮を繰り返すことで、下地との接着力が弱まります。

この膨張・収縮が繰り返されることで、徐々にタイルが浮いてくるでしょう。

季節の変化により大きく気温が変わることも、外壁タイルの不具合の原因のひとつです。

施工不良

施工不良によっても、外壁タイルは剥がれやすくなります。

不適切な接着剤選びや下地の処理不足、不均一な圧力でのタイルの固定などが原因で、タイルが浮きやすくなってしまうでしょう。

外壁タイルの施工トラブルは、裁判に発展するケースもあります。

施工後5～10年で浮き・剥落率が3％以上、また施工後10～15年で5％以上だと施工不良の可能性があるため、専門家へ調査を依頼しましょう。

自然災害

自然災害によっても外壁タイルの浮き・剥がれが発生します。

特に地震により外壁に大きな力が加わると、タイルの浮きは一気に加速してしまいます。

さらにタイルが浮いた箇所から雨水が浸入して、下地のコンクリートやモルタルの腐食も招いてしまうでしょう。

大規模修繕においてタイル補修が必要な理由

大規模修繕においてタイル補修が必要なのは、次のような理由が挙げられます。

安全性を確保するため

タイルは劣化すると剥がれやすくなるので、安全性を確保するために補修が必要です。

タイルが剥落し、歩行者や車に当たると非常に危険です。

マンション周辺の安全性を確保するためにも、10年おきの全面打診調査が義務づけられています。

雨漏りを防ぐため

タイルの浮き・剥がれがある箇所から雨水が浸入し、マンション内に雨漏りが発生することがあります。

建物の構造自体にもダメージが及ぶため、タイル補修は必ず行いましょう。

美観を良くするため

外壁タイルに浮き・剥がれなどがあると、マンションの見た目が悪くなり、古びた印象になってしまうでしょう。

入居率にも影響するため、補修によって美観を整えることは重要だと言えます。

資産価値を維持するため

タイル補修を行い安全性の向上や美観が良くなることで、資産価値の維持・向上にもつながります。

管理が行き届いている印象も与えられることで、マンションの買い手も見つかりやすくなるでしょう。

他の工事と一緒に行いやすい

大規模修繕では防水工事・外壁塗装工事などを行うために、マンションの周囲に足場を設置します。

この足場は、タイルの補修をする際にも必要です。

よって他の工事と一緒に行うことで、足場の設置費用を節約できるでしょう。

外壁タイル補修工事には事前準備が必要

外壁タイル補修工事には、事前準備が必要です。

なぜなら、現在使用しているものと同じタイルを用意するのが難しい場合があるためです。

特に特注したタイルであれば、発注し納品されるまでのリードタイムも加味しておく必要があります。

よって工事が始まる半年前には、使用予定のタイルの在庫調査や発注を行っておくことが大切です。

また工法や規模によっても事前準備は異なるため、計画と照らし合わせながら準備を進めるようにしましょう。

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外壁タイル補修・改修工事の流れ

1. STEP

   打診チェック

   ハンマーや専用の打診棒を使用してタイル表面を軽く叩き、健全なタイルは高い音が、浮いているタイルは低い音が鳴ることで、浮き・剥離の範囲をマーキングし、補修箇所を特定します。

2. STEP

   下地補修

   タイルを撤去した後、劣化したコンクリートをハツリ機で除去し、露筋部分にはサビ止め塗料を塗布します。

   欠損部分にはポリマーセメントモルタルを充填し、下地を平滑に仕上げます。ひび割れ部分にはエポキシ樹脂などの注入材を充填し、下地を強化します。

3. STEP

   タイル補修

   撤去したタイルと同じ色・形状の新しいタイルを選定し、下地の平滑さを確認した上で、専用の接着剤を使用してタイルを貼り付けます。

   タイルの間隔が均等になるようスペーサーを使用し、接着剤が硬化するまで仮止めピンなどでタイルを固定します。

4. STEP

   目地補修

   古い目地材をカッターやグラインダーで除去し、目地部分を清掃してプライマーを塗布し接着性を高めます。

   新しい目地材を充填し、ヘラなどで表面を均一に仕上げ、目地材が硬化した後、タイル表面に付着した目地材を除去します。

これらの施工内容は外壁タイルの種類や劣化状況によって異なる場合があり、材料の選定や混合比、気温や湿度などの環境条件にも注意が必要です。

専門的な知識と技術を持った施工業者による工事と定期的なメンテナンスが、外壁タイルの長寿命化に繋がります。

外壁タイルの具体的な補修方法

アフターサービスの期間中に外壁タイルに不具合が発生した場合は、施工会社に対応してもらいましょう。

外壁タイルの補修は、次のような方法で行われます。

打診チェック

外壁タイルの補修工事は、外壁タイルの不具合を見つけることから始まります。

打診棒を使って外壁を叩きながらチェックを行い、補修の必要な箇所を探していきます。

浮きがある箇所はテープを使い、分かりやすくマーキングします。

ちなみに外壁タイルは、10年ごとに調査をすることが建築基準法で義務づけられています。

安全な住まいを提供するためにも、必ず行うようにしましょう。

浮きの補修

引用：新東亜工業

部分的に浮きが発生している場合は、アンカーピンニング工法で補修を行うのが一般的です。

タイルが浮いている箇所に穴を開けて、専用の薬剤を注入します。

注入後は穴にアンカーピンを挿入し、タイルと下地を固定します。

仕上げにはみ出した接着剤を拭き取って、穴をパテで埋めて補修は完了です。

ひび割れ・欠けの補修

引用：新東亜工業

タイルのひび割れ・欠けを補修する場合は、タイルを電動カッターで切断し、破損したタイルを取り除きます。

次に下地を綺麗に掃除して、接着剤を塗ります。

その後はタイルを貼り付けて目地をモルタルで埋め、最後にはみ出たモルタルを拭き取り完了です。

外壁タイルにおける塗装の必要性

外壁タイルに、塗装は基本的に必要ありません。

ただしツヤを出したい場合や防水性を高めたい場合は、クリヤー塗装を行うこともあります。

塗料によってはカビ・コケなどにも強くなり、目地の劣化も防げるでしょう。

ちなみに一度外壁タイルに塗装を行うと、塗料の耐用年数に応じて再塗装が必要になります。

定期的にメンテナンス費用が発生するので、無理に塗装を行う必要はありません。

外壁タイル補修工事の費用相場

外壁タイル補修工事には、次のような費用が発生します。

ただし、大規模修繕で外壁タイルの補修工事を行う場合は、他の工事のために足場を設置しているでしょう。

よって外壁タイルの補修工事だけのために、足場を設置する必要はありません。

正確な費用を把握するためにも、打診検査を行ったうえで見積もりを提出してもらうことが大切です。

まとめ

大規模修繕工事の際に、タイルの補修を行う理由や流れは次のとおりです。

• 外壁タイルに浮きやひび割れが発生した箇所を補修する工事のことを、外壁タイル補修工事と言う
• タイルを外壁に使用することで建物に高級感が出て、耐久性も高まる
• 気温の変化や施工不良、自然災害により外壁タイルの不具合が起こる
• タイル補修が必要なのは、建物・通行人の安全性を確保や雨漏りを防ぎ美観を良くするため
• 耐久性が高く、雰囲気に合わてさまざまな種類がある
• 初期費用が高いものの、メンテナンス費用は抑えられる
• 発注や納品までの事前準備が必要
• 補修工事では打診チェックや、浮き・ひび割れ・欠けの補修を行う
• 外壁タイルは基本的に塗装は必要ない
• タイルの浮きの補修は、1箇所あたり約500～900円
• 打診チェック→下地補修→接着剤の注入またはタイルの張り替え→目地の補修の順で行われる

外壁タイルの打診調査は法律で義務づけられているため、定期的に行わなければなりません。

適切にメンテナンスを行うことで、長期間にわたり美しく頑丈な外壁を保てるでしょう。

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