マンションに改修工事は必要？費用や修繕との違いを解説

「マンションは改修工事を行う必要があるのだろうか」
「マンションの改修工事と修繕工事には、どのような違いがあるのだろうか」

マンションについて、そんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

言葉の雰囲気が似ていて少しわかりづらいのが、改修工事と修繕工事です。

どちらも劣化したマンションに対して行う工事ですが、実施する目的には違いがあります。

どのような違いがあるのかを知って、必要なタイミングで適切な工事を行いましょう。

本記事では、マンションの修繕工事と改修工事の違いや、大規模修繕工事の必要性などを解説します。

マンションにピッタリな改修工事についても紹介しますので、ぜひ参考として記事の内容をご確認ください。

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修繕工事と改修工事の違い

新築から年数が経過したマンションには劣化や損傷が生じるため、定期的な工事が必要です。

必要な工事の種類を大きくわけると、次の2つです。

似ていると感じるかもしれませんが、2つの工事は目的に違いがあります。

違いを知るために、それぞれの特徴について見ていきましょう。

修繕工事とは？

修繕工事とは、劣化・破損した建物を、新築当時の状態に回復させる目的で行う工事のことをいいます。

修繕とは、傷んだり壊れたりしたところを直すといった意味です。

マンションの多くは、耐久性や耐火性に優れた鉄筋コンクリートを使って建てられています。

鉄筋コンクリートは頑丈ではあるものの、ずっと新築時と同じ状態で使えるわけではありません。

マンションは、次のような理由で劣化したり損壊したりします。

• 紫外線
• 風雨
• 地震
• 水害

紫外線や風雨による劣化は、外から見た程度ではわかりません。

破損していても場所によっては見えにくく、確認しにくい場合も多いでしょう。

劣化・破損したままの状態で放置していると、建物の耐久性や安全性が落ちてしまいます。

そこで修繕工事によって、建物の状態を戻す必要があるのです。

建物や設備の補修や交換を行って、マンションを新築に近い状態まで戻します。

劣化・破損した部分の修理であるため、リフォームに近いイメージだと考えるとわかりやすいでしょう。

修繕工事の種類には、以下の2つがあります。

• 補修（小規模修繕）
• 大規模修繕

破損や不具合が見つかった都度行うものが、補修（小規模修繕）工事です。

対して大規模修繕工事は、長期的な計画をもとに一定の周期で行います。

改修工事とは？

改修工事とは、住みやすさを高めるために、マンションに設備や機能を追加する工事です。

改修とは、手を入れて直すといった意味があります。

時代やライフスタイルの変化に伴って、マンションに必要な設備や機能は変わります。

新築から年数が経過したマンションは、経年劣化から資産価値が低下してしまうでしょう。

価値が下がり退去者が出てしまうと、そのまま入居者が見つからないケースも考えられます。

入居率を維持し、資産価値を高めるために必要とされているのが、マンションの改修工事です。

代表的な改修工事の種類には、次のようなものがあります。

• 防犯設備を追加する
• バリアフリー化する
• 耐震補強を行う

改修工事は、修繕工事と同じタイミングで行われることが多い傾向にあります。

マンションの改修工事は2回目の大規模修繕時が最適

マンションの改修工事は、2回目の大規模修繕を行うタイミングで実施するのが最適だとされています。

なぜなら、1回目の大規模修繕を行うタイミングでは新築からの年数が少なく、機能や設備などが老朽化していないマンションが多いためです。

マンションの機能次第ではありますが、1回目の大規模修繕工事では改修工事まで実施する必要はないと考えられます。

大規模修繕工事は、12年周期で実施していくのが一般的な目安です。

回数を重ねるごとに必要な工事の内容が増え、かかる費用も増えていきます。

大規模修繕工事の回数ごとの工事内容のイメージは、以下のとおりです。

1回目は外側を中心に補修を行い、2回目で改修をして、3回目以降で設備の更新を行っていくとよいでしょう。

いずれの工事も、マンションの住みやすさや資産価値を高めるために、時代やライフスタイルなどの変化に合わせながら実施していく必要があります。

2回目以降の大規模修繕工事を行う際には、マンションの付加価値を高められるような改修工事の実施を検討しましょう。

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マンションの大規模修繕の工事内容

大規模修繕工事では、マンションの劣化や破損などを補修します。

行われている工事の内容は、次のようなものです。

それぞれの内容について紹介しますので、どのような工事なのかチェックしてみましょう。

仮設工事

大規模修繕工事で、最初に行わなくてはならないのが仮設工事です。

仮設工事には「直接仮設工事」と「共通仮設工事」の2種類があります。

• 直接仮設工事…足場・養生シート・落下防止ネットなどの設置
• 共通仮設工事…現場事務所・仮設トイレ・資材置き場などの設置

安全に作業を進めるために行われているものが、直接仮設工事です。

共通仮設工事は、作業を円滑に進めるために行います。

どちらも、大規模修繕工事では欠かせないものです。

下地補修工事

建物の下地にあるひび割れや損傷を補修するために行うのが、下地補修工事です。

下地補修工事によって、建物の外観を維持したり強度を上げたりします。

下地補修工事は、その後に行うタイル補修や塗装などにも大きく影響する工事です。

タイル補修工事

下地補修工事のあとに行われているのが、タイル補修工事です。

タイルを補修しないと、ひび割れから雨水が浸入するおそれがあります。

またタイルが劣化していると、美観を損ねてしまうでしょう。

そこで、建物全面のタイルを確認しながら、必要に応じて補修を行います。

シーリング工事

外壁材の目地にシーリング材を充填するのが、シーリング工事です。

シーリング材を充填することによって、目地からの雨漏りを防ぎます。

定期的にシーリング工事を行うことで、外壁の寿命を延ばすことが可能です。

塗装工事

大規模修繕工事では、建物の塗装工事も行う必要があります。

建物の外壁だけでなく、階段や手すりといった鉄部への塗装も必要です。

塗装工事によって、建物の外観や耐久性を高められます。

防水工事

新築時に施した防水処理も、10～15年で劣化してしまいます。

そのため、屋上・外階段・バルコニーなどには防水工事が必要です。

適切な防水工事をすると雨水が入り込まなくなるため、構造部へのダメージを防げます。

マンション大規模修繕工事の周期や工期は？

大規模修繕工事の周期や工期が気になっている方も多いのではないでしょうか。

そこで、大規模修繕工事を行う周期と、必要な工期についてそれぞれ解説します。

マンションの大規模修繕工事の周期

マンションの大規模修繕工事は、一般的には12年に1回のタイミングを目安にして行われています。

その理由は、国土交通省のガイドラインに準じて大規模修繕工事が計画・実施されているためです。

しかし最近では、18年周期で大規模修繕工事を行っているマンションもあります。

高耐久化の工事を行っているマンションなら、18年を目安として考えてもよいでしょう。

ただし、現在のところ高耐久化の工事に対応している業者は、それほど多くありません。

18年周期での大規模修繕工事を考えているのなら、まずは高耐久化工事について業者へ相談してみましょう。

マンションの大規模修繕工事の工期

大規模修繕工事にかかる工期は、マンションの規模によって大きく変わってきます。

着工から工事完了までの期間の目安は以下のとおりです。

さらに大きなマンションであれば、着工から工事の完了までに1年以上を要することもあります。

また、工事の内容も工期に大きく影響する要素のひとつです。

季節によっては、天候の影響を受けて工期が長くなる可能性もあります。

実際に大規模修繕工事を実施するなら、どのくらいの工期がかかるのかを施工会社に確認してみましょう。

マンションの価値をアップさせる改修工事は？

2回目以降の大規模修繕工事では、改修工事の実施も検討してみましょう。

マンションにおすすめな改修工事についても、いくつか紹介します。

どのような改修工事を行うかの参考として、ぜひ内容をチェックしてみてください。

バリアフリー化工事

マンションの改修では、共用部分のバリアフリー化がおすすめです。

少子高齢化によって、マンションの入居者も高齢化が進んでいます。

マンション入居者のうち約4割は60歳以降で、今後も高齢化は進む見込みです。

高齢者にとって暮らしやすいマンションなら、資産価値が上がると考えられます。

バリアフリー化工事とは、次のようなものです。

• 手すりを設置する
• スロープを設置する
• エントランスを自動ドアにする
• 段差を解消する

バリアフリー化では、自治体による助成金や補助金が活用できる場合があります。

セキュリティ対策工事

マンションの改修工事を考えているのなら、セキュリティ対策も候補に検討してみましょう。

悪質な犯罪も多くなってきているため、セキュリティ対策は急務です。

マンションのセキュリティ対策には、次のようなものが考えられます。

エントランスにオートロックを採用する
各部屋の玄関をシリンダー錠に変える
防犯カメラを設置する

エントランスをオートロックにすると、建物内への不審者の侵入を防げます。

ドアの鍵の変更や、防犯カメラの設置もおすすめの対策です。

入居者が安心して暮らせるような、セキュリティ対策を導入しましょう。

耐震補強工事

古いマンションでの改修工事なら、耐震補強も検討してみましょう。

1981年5月より前に建てられたマンションは、旧耐震基準が採用されている可能性があります。

その場合は現在の基準に満たないため、耐震補強工事が必要です。

自治体によっては、マンションの耐震診断や耐震補強などに使える助成金や補助金があります。

助成金・補助金の活用にあたっては、決められた要件を満たさなくてはならないため、工事前に要件の確認が必要です。

活用できる助成金や補助金があるか、自治体や施工業者にも相談してみましょう。

まとめ

マンションにおける改修工事には、以下のような特徴があります。

• 改修工事とはマンションに設備や機能などを追加する工事を指す
• マンションは一定の周期での大規模修繕工事が必要である
• 改修工事は2回目の大規模修繕が最適なタイミングである
• 大規模修繕工事では下地補修・タイル補修・塗装などを行う
• 改修工事にはバリアフリー化・耐震補強・セキュリティ対策などがおすすめ

マンションでは、建物の劣化を補修し機能を維持するために、およそ12年周期で大規模修繕工事を行います。

なぜなら、マンションが経年によって劣化し、安全性や資産価値が下がってしまうためです。

大規模修繕工事では、下地補修工事・タイル補修工事・塗装工事などを行います。

またマンションの機能性を高めるなら、改修工事も検討してみましょう。

改修工事を実施する場合、2回目以降の大規模修繕のタイミングが最適だと考えられます。

バリアフリー化や耐震補強、セキュリティ対策などの工事を検討してみるとよいでしょう。

実施する工事の内容によっては、自治体からの助成金や補助金を活用できる可能性もあります。

活用できる助成金や補助金があるかは、事前にチェックしておくと安心です。

マンションの資産価値を高めるためにも、適切なタイミングで大規模修繕工事や改修工事を実施しましょう。

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