マンションのメンテナンス時期と費用の注意点｜専有部分の修繕箇所とは？

• マンションの維持管理におけるメンテナンス時期が知りたい！
• 居住者が負担する費用はどのくらい？

建築当初のマンションは室内・外壁・玄関・廊下・階段などあらゆる箇所がきれいですが、時の経過とともに劣化していきます。

劣化の内容は、外壁のひび割れ・タイルの剥離・エレベーターの不具合などさまざまです。

劣化を放置してしまうと資産価値が下がるだけでなく、居住者や訪問者などへの安全性にも問題が生じます。

資産価値を下げずに安全性を保持し続けるためには、定期的に行う清掃・点検・修繕などのメンテナンスが必要とされます。

しかし、メンテナンスを行うにも、適切な時期や生じる費用について知っておくことが大切です。

重要なポイントをしっかりと押さえたうえでメンテナンスを行うためにも、メンテナンス時期や費用負担についてご説明いたします。

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マンションの寿命

コンクリートや鉄筋などの強固な資材を用いて作られるマンションは、長く住めるイメージを持つ方も多いでしょう。

しかし、マンションにも寿命はあり、長く住み続けるには定期的なメンテナンスが必要です。

また以下のように、マンションには物理的寿命と資産的な寿命の二つが考えられます。

物理的寿命

住宅としての機能を物理的に果たせる期間を意味するのが、物理的寿命です。

物理的寿命には物理的耐用年数が関係し、耐震基準を満たしていることや適切なメンテナンスが行われていることが大きなポイントです。

定期的な修繕・改修・修繕・日々の清掃などを行うことで、マンションにおける物理的寿命が100年以上になることもあります。

資産的寿命

マンションには、物理的寿命に加えて資産的寿命があります。

資産としての価値を維持できる期間が資産的寿命であり、資産的寿命を考える指標なのが法定耐用年数です。

住宅用の鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションは47年、住宅用の木造モルタル造は22年と法定耐用年数が決まっています。

物理的寿命は、改修・修繕・日々のメンテナンスを行うことで期間を延ばすこともできます。

対して資産的寿命は、改修・修繕・日々のメンテナンスを行ったとしても、延ばすことができません。

マンションのメンテナンス時期

マンションのメンテナンスを行う時期について、ご存じでしょうか。

メンテナンスの時期としては、下記が目安とされています。

マンションのメンテナンスや維持管理の費用

マンションを良い状態で保つには、定期的なメンテナンスや維持管理を行わなければなりません。

しかし、メンテナンスや維持管理を行うにも、多くの費用がかかります。

スムーズなメンテナンスや維持管理のためにも、内容を踏まえたうえでそれぞれに必要な費用を準備しておくことが大切です。

メンテナンスや維持管理を行う場所

• 廊下
• エントランスやロビー
• エレベーター
• 階段
• ごみ置き場
• 宅配ボックス
• 外壁
• 駐車場

マンションに必要なメンテナンスや維持管理の内容

マンションの維持を目的に毎月集める管理費用は、下記のとおりです。

• 管理費…建物や敷地内における維持管理として、清掃・日々の修繕・保守点検の費用
• 修繕積立費…大規模修繕で外壁や屋根など共有部分の修繕を行う費用

メンテナンスや維持管理に掛かる費用

マンションの安全や快適性を維持するには、メンテナンスや維持管理が必要です。

しかし、メンテナンスや維持管理の費用がどれほど掛かるのかについて、ご存じでしょうか。

建物の種類によってかかる費用は異なりますが、下記の費用相場が平均です。

• 管理費…毎月1万5千～2万円程度
• 修繕積立費…毎月1万～1万5千円程度

管理費は1年間で約18〜24万円・修繕費は1年間で約12〜18万円であり、管理費と修繕積立費の1年間にかかる費用の合計は、30〜42万円ほどが見込まれます。

専有部分と共有部分の判断がつかない場所

マンションには、専有部分と共有部分の2つの場所が存在します。

共有部分は、エントランス・階段・エレベーターなどの居住者が共有して使う部分です。

対して専有部分は、居住者の住まいである室内の部分が挙げられます。

しかし、配管は専有部分と共有部分が混在しており、区別が難しい場合もあります。

専有配管の故障や共有配管の破損のように、理由がはっきりしている場合は費用を各々が負担します。

また理由がはっきりしていない場合は、共有部分が原因であるとみなし、管理組合が負担するケースが多いです。

マンション専有部のメンテナンス対応

マンションに住んでいると、居住者が使う廊下やエレベーターなどの共有部分は劣化していきます。

また、同時に日常を過ごす空間である専有部分も故障や破損が生じるものです。

共有部分に関しては居住者全員で費用を負担しながら修繕やメンテナンスを行いますが、専有部分は居住者が各々で対応を行わなければなりません。

専有部分と思っていても共有部分の場所であるケースがあるため、注意が必要です。

専有部分とは

専有部分とは、コンクリートの躯体の内側にある居住スペースです。

多くのマンションは、天井・床・壁がコンクリートで作られています。

専有部分はマンションを購入した居住者の所有部分であり、クロスの張り替えをはじめとするリフォームも自由に行えます。

そのためメンテナンスや修繕などが必要になった際には、その部屋の所有者が費用を出さなければなりません。

メンテナンスや修繕を行う箇所がそれぞれで異なるため、費用の目安を一概に指し示すことは不可能です。

しかしリフォームを例にとってご紹介すると、一回あたりの施工に平均で100〜300万円程度の予算をかけて行われる方が多いです。

専有部分として挙げられる箇所

専有部分において、居住者がメンテナンスを行う箇所として、下記のものが挙げられます。

水回りの部分は毎日使用する部分であり、建築から約10年ほどで修繕・調整・交換を行うことで快適に使用できます。

専有使用部分

バルコニーのように、居住者の所有場所でもあり共有部分にも該当する場所があります。

メンテナンスや修繕が必要な場合は、管理組合への相談が必要です。

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マンション専有部のオプション工事

マンションを安全性かつ快適に保つための大規模修繕は、約10〜15年に1回のペースで行われます。

その際に修繕の対象となる箇所は、廊下・エレベーター・階段・外壁などの居住者全員で使用する共有部分です。

しかし、共有部分や居住者それぞれによるメンテナンスが必要な専有部分に関しても、オプション工事が実施できる場合があります。

オプション工事とは、居住者が費用を負担によって行う専有部分の工事です。

大規模修繕が行われる際に管理組合に自身の希望を伝えることで、下記のようなオプション工事が行えるケースがあります。

オプション工事による施工が可能な部分

• 網戸の取り換えや張り替え
• 窓にあるサッシの補修
• エアコンスリーブの部品交換
• エアコン室外機の移動
• ベランダや窓にある衛星放送やCSアンテナの脱着

一方で施工を行う会社や管理組合によっては、施工の内容に幅や制限があります。

下記のような施工を考えている場合は、施工会社や管理組合への相談をしてみましょう。

管理組合や施工会社へ相談が必要な施工内容

• 玄関ドアの取り換えや塗り替え
• インターフォンの取り換え
• 窓ガラスや窓サッシの交換
• 洗面台の交換
• クロスの張り替えをはじめとする専有部分のリフォーム
• キッチンやバスルームなどの専有部分におけるリノベーション

大規模修繕の際に専有部分のオプション工事を行うと、入居者による負担が減って修繕費用の節約につながることが考えられます。

修繕に掛かるコストを抑えながら安心して快適に過ごせるように、大規模修繕工事におけるオプション工事も検討してみましょう。

まとめ

入居者が日常生活を過ごすマンションは、安心で快適な場所でなければなりません。

安心で快適な場所であり続けるためには、メンテナンスや修繕が必要です。

メンテナンスには、日頃から行うものと大規模修繕の2種類があります。

メンテナンスに適した時期は、下記の通りです。

• 鉄部は約4〜6年目・屋根は約7~10年目・火災感知器は16～20年目と劣化のスピードが異なるため、劣化の状態に応じた対応を必要とする
• 10〜12年に1回のペースで、大規模工事が行われる場合が多い
• 大規模修繕が行われる箇所は共有部分であるものの、オプション工事で専有部分を施工できる場合がある
• また、マンションのメンテナンスや修繕を行うための費用に関しては、下記のことが言えます。
• マンションの修繕を行うにあたって、管理費と修繕積立金の2種類がある
• 管理費は日々のマンション管理に使用され、修繕積立金は大規模修繕の際に使われる
• 平均的な費用としては、管理費が毎月1万5千～2万円程度・修繕積立費が毎月1万～1万5千円程度かかる

マンションのメンテナンスをお考えであれば、修繕を行う箇所の検討や必要な費用の計画を立てたうえで進めましょう。

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