老朽化マンションの問題点と大規模修繕工事の必要性｜対策や修繕周期について

• マンションが老朽化する原因とは？老朽化を放置するとどんな問題が起こる？
• 老朽化したマンションの今後の対策について教えて！

日本では、老朽化したマンションに関する問題が増えてきています。

近年、国内の半数近くの分譲マンションが、築40年以上になると予想されています。

老朽化したマンションを放置すると、居住者だけでなく周辺環境にもさまざまな悪影響を及ぼすため注意が必要です。

しかし具体的には、老朽化したマンションにはどのような問題があり、どのような解決策が考えられるのでしょうか。

この記事でマンションの老朽化問題や大規模修繕による対策など、詳しく解説していますのでぜひ最後まで読んでみてください。

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老朽化マンション問題とは

一般的に築30～40年以上のマンションが老朽化しているとされ、国税庁では耐用年数を47年と定めています。

適切な修繕を行えば100年以上使えるとも言われますが、現実には老朽化が加速しており、近年では100万戸以上の老朽化マンションがあり、10年後にはその数が倍増すると予測されています。

老朽化したマンションには、漏水や雨漏り、配管の破損など様々な問題が発生します。

また、エレベーターや電気設備、防災設備の老朽化によって、機能低下や故障のリスクが高まります。

管理費の滞納や理事会の運営不備によって適切な管理が行われないと、マンションの価値が下がる可能性もあります。

これらの問題を放置すると、住環境の悪化や資産価値の低下、最悪の場合には倒壊の危険性もあります。

老朽化したマンションを改善するには、大規模な修繕工事が必要ですが、多額の費用がかかるため、計画的な修繕積立金の積み立てが重要です。

マンションの機能面・安全面の支障を防ぐには対策が必須であり、管理組合の適切な運営にも注目が必要です

マンションの将来のためにも、適切な管理と修繕計画を立てることが重要なのです。

マンションが老朽化する原因

マンションの老朽化には、次のような原因が考えられます。

• 積立金不足
• 滞納者の増加
• 工事費の高騰
• 過去に割高な工事を行った

これら４つの原因によって、マンションの老朽化は深刻化しています。居住者の安全や資産価値にも影響を及ぼす恐れがあるため、適切な対策が必要です。

積立金不足

積立金不足は、老朽化マンションの深刻な問題です。

積立金は、将来の大規模修繕工事費に備えて積み立てられるお金のことです。

しかし、積立金が足りないと、大規模修繕工事ができないばかりか、マンションの価値が下がり、売却も難しくなります。

積立金不足の原因はいくつかあります。まず、マンション建設時の積立金の設定が低すぎたことが挙げられます。

また、管理組合の運営が悪く、積立金の使途が適切ではなかった場合も、不足に繋がります。

物価上昇や人手不足などの社会情勢だけでなく、予期せぬ災害によって計画していた以上の修繕が必要になると、費用が足りず資金繰りが難しくなりかねません。

修繕積立金の設定金額が合っていない場合は、情勢やマンションの状態に合わせて計画を見直す必要があると言えるでしょう。

滞納者の増加

修繕積立金は管理組合員であるマンションの住民から徴収され、計画的に積み立てられています。

老朽化に伴う修繕費の高騰や居住者の高齢化、管理組合の対策不足などが原因で滞納者が増加傾向にあります。

修繕積立金の滞納者が増加すると、費用が足りず修繕予定時期に工事ができないという事態になりかねません。

国土交通省の調査結果では、耐用の管理組合で約半数が管理費の滞納者を抱えている状態です。

さまざまな事情があるとはいえ、滞納者の増加からくる資金不足は無視できないリスクと言えます。

そのため、滞納者がいる場合には対策として催促を行い、滞納させないことが大切です。

工事費の高騰

マンションの大規模修繕工事では、足場や防水、塗装など様々な工事が含まれます。

これらの工事は技術や資材の進歩によって進化を続けており、それに伴い工事単価も上昇傾向にあります。

また、近年では人件費の高騰も工事費上昇の要因となっています。

建設業では熟練労働者の不足が深刻化しており、熟練労働者の賃金は上昇傾向にあります。

さらに、近年では災害が多発しており、資材価格の高騰も起きています。これらの要因が複合的に影響し、マンションの大規模修繕工事の費用は年々上昇しています。

これによって計画していた修繕費では資金が足りず、十分な修繕工事ができなくなっています。

工事費の高騰と経年劣化は避けられない要因でもあるため、定期的な修繕計画の見直しや依頼会社との相見積りを行い、修繕費を抑える工夫も必要です。

過去に割高な工事を行った

マンションにおいて大規模修繕は、50年の間に約3度行う必要があります。

過去に割高な工事を行ったマンションは、積立金の不足や滞納者の増加に陥りやすいという問題を抱えています。

これは、悪徳業者に高額な工事費を請求されたり、過剰な工事内容を勧められたりするなど、様々な要因が考えられます。また、必要以上に大規模な工事を計画したり、高価な材料を使用したりすることで、費用がかさむ場合もあります。

積立金が不足すると、追加の費用負担が必要になり、滞納者の増加につながる可能性があります。

このような問題を解決するためには、積立金の増額や滞納対策、管理組合の活性化などの対策が有効です。

マンションの老朽化がもたらす悪影響

マンションが老朽化すると、住居者にとって深刻な問題が発生します。

• 住居者のニーズに合わない
• 生活レベルが低下する
• 安全性が損なわれる
• 管理委託契約の更新が困難になる
• 買い手がつきにくい売却問題

これらの問題が複合的に作用し、放置すればマンションが朽ち果てるという最悪の事態を招く可能性があります。老朽化の問題は、住居者の生活と資産に直結する重要な課題なのです。

住居者のニーズに合わない

マンションが老朽化すると、住居者のニーズに合わなくなる場合があります。バリアフリー設備や時代にあった設備が不足していると、高齢者や若い世代の入居希望者が減ってしまう可能性があります。

老朽化したマンションには、バリアフリー設備が不足していることが多く見られます。

例えば、エレベーターがない、段差が多い、廊下幅が狭いなどの問題があります。

これらの問題は、車いすやベビーカーを使用する方、高齢者にとっては生活が不便になってしまいます。

また、老朽化したマンションには、インターネット環境が整っていない、防犯カメラがない、共用施設が老朽化しているなど現代の生活に適した設備が不足していることも多くあります。

このような問題があると、若い世代や子育て世代にとっては魅力的な住居ではなくなってしまい、若い世代が新しいマンションに引っ越し、住居者の高齢化が進む傾向があります。

住居者の高齢化が進むと、マンションの管理費や修繕費を負担する人が減ってしまうため、マンションの維持管理が難しくなってしまいます。

生活レベルが低下する

老朽化しているマンションは、快適な生活を送るために必要な設備が使えなくなったり、住環境が悪化したりする可能性があります。

例えば、給排水管が老朽化すると、水漏れや詰まりが発生しやすくなります。また、外壁やバルコニーが劣化すると、雨漏りやひび割れなどが発生し、建物の安全性や美観が損なわれます。

特に、高齢者や身体の不自由な方にとっては、老朽化に伴う問題がより深刻になります。

段差や滑りやすい床は転倒のリスクを高め、水漏れや断熱性能の低下は健康への悪影響を及ぼす可能性があります。

老朽化マンションの生活レベル低下の問題を解決するためには、大規模修繕工事などの対策が必要です。

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、住環境を改善するための重要な投資です。

計画的な修繕を行うことで、快適で安全なマンション生活を維持することができます。

安全性が損なわれる｜耐震性の問題

老朽化マンションは、居住環境の悪化や資産価値の低下だけでなく、安全面にも大きな問題を引き起こす可能性があります。

老朽化マンションは、経年劣化によって構造が弱体化し、地震に対する耐震性が低下する恐れがあります。

特に、1981年6月1日以前に建築確認を受けたマンションは、旧耐震基準で建設されているため、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、地震発生時に倒壊する危険性があります。

耐震性の低下以外にも、老朽化マンションは以下のような安全性の問題を引き起こす可能性があります。

老朽化マンションの安全性の問題は、居住者の生命に関わる重大な問題です。

そのため、早急な対策が必要です。マンションの管理組合は、耐震診断の実施や大規模修繕工事の実施など、必要な対策を検討し、速やかに実行する必要があります。

よって現在の耐震基準に合わせて、耐震工事を行わなければならない可能性があるため注意しましょう。

管理委託契約の更新が困難になる

老朽化マンションが抱える問題の一つとして、管理委託契約の更新が困難になるケースがあります。

これは、修繕費の高騰や安全性の低下、住民の高齢化などが要因です。

管理委託契約が更新されないと、管理体制が不安定になり、さらなる問題が発生する恐れがあります。

老朽化マンションの管理委託契約の更新問題は、住民が団結して解決を図ることが重要です。また、自治体や専門家などの支援を活用することも検討すべきでしょう。

買い手がつきにくい売却問題

老朽化マンションを抱えるオーナーが直面する大きな問題の一つは、買い手がつきにくい売却問題です。

築年数が経過したマンションは、設備の老朽化や耐震性の問題など、様々な課題を抱えていることが多く、購入希望者が敬遠しがちです。

売却が困難になると、空き室が増加し、管理費や修繕費の負担が増加するなど、オーナーの経済的な負担が大きくなる恐れがあります。

また、売却価格が大幅に下落することも多く、資産価値が大きく損なわれる可能性があります。

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老朽化マンションの選択肢

老朽化が進んだマンションには、以下のような選択肢があります。

それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるので、専門家と相談し最良の選択肢を検討しましょう。

大規模修繕工事の実施

一番現実的な選択肢は、大規模修繕を行うことではないでしょうか。

この工事では、建物の外観や共用部分の修繕を行い、建物の寿命を延ばすことを目的としています。

大規模修繕工事のメリット・デメリット

大規模修繕工事を賄う費用について

大規模修繕工事は、多くの費用がかかるため、事前に修繕費を捻出する必要があります。修繕費の捻出方法は、主に以下の3つがあります。

大規模修繕には多くの費用がかかりますが、注意すべきなのは積立金で修繕費が賄えない場合です。

修繕費に不足があるため老朽化が進んでいる状況とも言えるため、金融機関からの借り入れも視野にいれる必要があります。

借り入れをしてまで修繕を行う場合は、次世代に負担が転嫁されるため、今後の入居者にとっても良い選択肢ではないもののやむを得ない言えます。

借り入れをする場合

借入先は、住宅金融支援機構や民間の金融機関が考えられます。

独立行政法人である住宅支援機構では、マンション共用部のリフォームなら工事金額の100％の融資が可能です。
ただし一定の条件を満たしていなければ、融資は受けられません。

融資が対象となる工事は、以下の7つです。

• 耐震改修
• 機械式駐車場解体
• エレベーター取替
• 給排水管取替
• アスベスト対策
• 玄関またはサッシ取替
• 断熱化

民間の金融機関は、住宅金融支援機構よりも手続きは簡単です。

住宅金融支援機構からの融資を受けられなかった場合には、民間の金融機関からの借入れも検討してみましょう。

2025年まで固定資産税が減額になる

2023年4月1日～2025年3月31日までに工事が完了していれば、工程資産税の減額制度を利用できます。

工事完了後3か月以内の申告が必要ですが、大規模修繕工事が実施された翌年度の、建物部分の固定資産税が減額されます。

次のような要件を満たすと、減額制度を利用できるでしょう。

減額金額は、区域によって異なりますが、例えば東京23区では工事金額の1/2が減額されます。

建て替え

建て替えを行うことにより、同じ場所に住み続けながら建物自体も一新されますが、老朽化したマンションを建て替えるケースは少ないです。

建て替えには修繕よりも多くの費用がかかるうえ、敷地の売却を行うには居住者の住まいが確保できなければ実行できないという理由から、費用面で実現するのが難しいのです。

また、建て替えを行うためには、区分所有者の4分の3以上の議決が必要です。つまり、所有している専有面積の合計が建物の総面積の4分の3以上を占める区分所有者が賛成すれば、建て替えを行うことができます。

建て替えを行う際には、区分所有者全員が納得できるような計画を立てることが重要です。

計画には、建て替えの理由、建て替え後のマンションの規模や設備、建て替え費用、建て替え期間などが含まれます。

また、建て替えを行う際には、区分所有者全員が費用を負担する必要があります。費用の負担は、所有している専有面積の割合によって決まります。

建て替えは、老朽化したマンションを再生する有効な手段ですが、費用がかかり、時間がかかるため、計画的に進めることが重要です。

解体後に敷地を売却

老朽化したマンションの選択肢の一つとして、解体後に敷地を売却するという方法があります。

この方法は、建物の老朽化が激しく、修繕費が高額になる場合や、建て替えが難しい場合に検討されます。

解体後に敷地を売却することで、売却益を得ることができ、その資金を他の用途に活用することができます。

しかし、解体後の売却益は必ずしも高額になるとは限らず、立地条件や建物の状態によっては売却が困難になる場合もあります。

また、解体工事にも費用がかかるため、売却益と解体費用を比較検討する必要があります。

マンションの老朽化対策

今後マンションが老朽化を迎えようとしている場合、以下のような対策が考えられます。

• 長期修繕計画
• 修繕積立金の見直しと値上げ
• セカンドオピニオンを採用
• 区分所有者の意識改革をする

どのような対策をとるのが良いのでしょうか。

以下にその方法を挙げていきます。

長期修繕計画

長期修繕計画は、マンションの大規模修繕工事を計画的に進めるために作成される計画のことです。

この計画では、建物の劣化状況や将来の修繕費用を予測し、必要な工事の内容や時期、費用の積み立て計画などが定められます。

長期修繕計画の主な項目は以下の通りです。

長期修繕計画は、マンションの管理組合が専門家と協力して作成することが多く、すべての区分所有者が遵守する必要があります。

計画に従って修繕工事を進めることで、建物の資産価値を維持し、安全かつ快適な住環境を確保することができるのです。

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住宅ノート

大規模修繕工事の周期とは？

マンションの大規模修繕工事の周期とは？

マンションの大規模修繕工事の周期は、一般的に12～15年です。これは、外壁や屋上、共用部分などの劣化状況や、周辺環境などを考慮して決められます。

しかし、あくまでも目安であり、実際の周期はマンションの構造や管理状況によって異なります。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションよりも、鉄骨造のマンションの方が劣化が早く、修繕周期が短くなる傾向があります。

また、海沿いにあるマンションや、日当たりの悪いマンションは、劣化が早く、修繕周期が短くなる傾向があります。

マンションの大規模修繕工事の周期は、管理組合が専門家と相談して決めることが重要です。

修繕積立金見直しと値上げ

マンションは定期的な修繕工事が必要ですが、修繕積立金が不足していると必要な修繕が実施できず、建物の老朽化が進み、資産価値が低下する恐れがあります。そこで、修繕積立金の見直しと値上げが必要となります。

修繕積立金は、月々の管理費とは別に積立されるもので、将来の修繕工事費用に充てられます。積立金の額は、マンションの規模や築年数、将来の修繕計画などによって異なります。

修繕積立金の見直しは、専門家による建物診断や将来の修繕計画に基づいて行う必要があります。

不足している場合は、積立金の値上げが必要です。値上げは、組合総会での決議が必要となります。

修繕積立金の値上げは、住民にとって負担増となりますが、将来の修繕を確実に実施するためには必要不可欠です。住民の理解と協力が必要です。

マンション修繕積立金の徴収方式について

ちなみに修繕積立金を集める方法には、段階増額積立方式と均等積立方式の2種類があります。

段階増額積立方式は、現時点で必要な額を所有者が負担します。

均等積立方式は、毎月の徴収額がずっと一定です。

事前に将来必要になる積立金の総額を計算すると、毎月いくらずつ徴収すれば良いのかが分かるでしょう。

また管理費に無駄がないかを定期的にチェックすると、余計な出費を防げるかもしれません。

セカンドオピニオンを採用する

マンションの管理組合の担当者の実績不足で、修繕工事の実行が難しくなっているケースもあります。

修繕に対する知識がなかったり、費用相場が分からなかったりすると、大規模修繕の計画ができません。

そこで、セカンドオピニオンを採用するのもおすすめです。

複数の会社に見積もりを出してもらうことで、適切な価格で適切な工事を行えるようになるかもしれません。

具体的には次のような会社に相談してみましょう。

• 総合建設会社
• マンションの改修に強い建設会社
• 大規模修繕に強い建築士事務所
• 第三者の建物管理会社

複数社の意見を聞くと、新たな解決策が見つかるかもしれません。

区分所有者の意識改革をする

マンションの居住者である、区分所有者の意識改革も必要です。

老朽化の危機感を持ってもらえれば総会への出席率が上がり、真剣にマンションの将来について話し合いができるようになるでしょう。

また、管理組合をしっかり機能させることにもつながります。

まとめ

老朽化したマンションは、居住者の生活が不便になるだけではなく、周辺環境にも影響を与えるため数多くの問題を抱えています。

また資産価値の低下によって、空室が多くなると修繕費の徴収もできなくなるため、老朽化は進む一方です。

居住者を確保するためには、定期的な修繕を行い空室を防ぎながら資産価値を維持する必要があります。

しかし修繕費の資金不足がある場合にどのような対策をとれば良いか悩んでいる場合は、不動産会社やマンションの大規模修繕に特化した会社など、専門家への相談がおすすめです。

修繕計画を見直しながら区分所有者の意識改革を促すことでも、問題の解決につながるかもしれません。

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※中間マージン=仲介手数料