マンションの区分所有者とは？大規模修繕【中規模/小規模含む】総会決議について解説 

マンションに住む方なら誰もが「区分所有者」ですが、その意味や具体的な義務について詳しく知っている方は少ないのではないでしょうか？

マンションを所有する「区分所有者」には、管理規約の遵守や修繕費用の支払いなど、さまざまな義務があります。

また、大規模修繕を行う際には、区分所有者全体で決議を行う必要があります。

本記事では、マンションの区分所有者がどのような権利と義務を負っているのか、大規模修繕をする際の総会決議方法などについて、詳しく解説していきます。

マンション区分所有者とは

マンションなどの建物は、土地と建物が一体となった「区分所有建物」として扱われ、各部屋を区分所有者が所有しています。

マンションの区分所有者とは、マンションの土地や共用部分、専有部分などの所有権を持つ人のことです。

区分所有者は、専有部分（自分の部屋）だけでなく、廊下やエレベーターホールなどの共用部分も共有しており、維持管理や修繕にも責任を負うことになります。

区分所有者と占有者の違い

区分所有者が必ずしも部屋に住んでいるとは限らず、賃貸に出したり、家族や友人に住まわせたりすることも可能です。

区分所有者に課せられる権利と義務

区分所有者の権利と義務は、区分所有法や管理規約によって定められています。

区分所有法は、マンションの共用部分と専有部分の管理・運営に関する基本的なルールを定めた法律です。

主な義務としては、

• 管理規約の遵守
• 管理組合への加入
• 管理費や修繕積立金の支払い
• 共有部分の使用方法
• 専有部分の修繕やリフォーム
• 総会への出席

などがあります。

また、区分所有者は共用部分の使用方法や専有部分の修繕・リフォームなどに関するルールに従う必要があります。

管理規約と総会決議の遵守

管理規約と総会決議は、マンションのルールブックのようなものであり、区分所有者は遵守する必要があります。

管理規約には、共用部分の使用や専有部分の修繕などに関する規則が定められています。

総会決議は、マンションの管理組合が運営していく上で必要な事項を決めるために開かれる総会で採決された議決事項のことです。

管理規約と総会決議を遵守しないと、他の区分所有者に迷惑をかけたり、マンションの価値を下げたりすることになります。

例えば、管理規約に違反して、共用部分に私物を放置したことで、他の区分所有者から苦情が寄せられたり、総会決議に違反して、大規模修繕工事の費用を滞納したことで、マンションの管理運営に支障が生じたりすることがあります。

管理規約と総会決議は、区分所有者が快適で安全なマンション生活を送るために重要なルールです。

区分所有者は、これらのルールを遵守する責任があります。

管理組合への加入

管理組合は、マンションの共用部分の管理運営を行う組織です。

区分所有者には、マンションの共用部分の維持管理や修繕を行うための義務が課せられるため、区分所有者は全員、管理組合に加入する必要があります。

区分所有者は、管理組合の総会に出席して、共用部分の管理運営に関する議決に参加する権利があります。

管理組合は、区分所有者にとって大切な組織です。

管理組合が適切に管理運営されていれば、マンションの価値を維持することができます。

また、管理費や修繕積立金を適切に管理することで、将来の大規模修繕にも備えることができます。

管理費や修繕積立金の支払い

マンション居住者には、管理費と修繕積立金を支払う義務があります。

通常、管理費と修繕積立金は毎月、口座振替で支払います。 各戸の専有面積に応じて支払い額が決まります。

管理費や修繕積立金を滞納すると、督促状が届きます。

それでも支払われない場合は、管理組合から裁判を起こされる可能性もあります。

管理費や修繕積立金はマンションの価値を維持するために必要な費用です。 滞納なく支払いましょう。

管理費と修繕積立金の支払いについては、マンションの管理規約に詳しく定められていますので、 必ず確認しておきましょう。

共有部分の使用方法

マンションの区分所有者は、共用部分を使用する権利を持ちますが、同時に、他の区分所有者に迷惑をかけないよう使用しなければならないという義務を負います。

具体的には、以下の点に注意する必要があります。

• 他の区分所有者の迷惑になるような使い方をしない
• 共有部分の使用方法に関するルールを守る
• 共有部分の損傷や汚損しない

騒音を出したり、ゴミを放置するなど、他の区分所有者の邪魔になるような使い方をしない事が大切です。

また、大規模修繕工事では、バルコニーの片付けや自転車の移動など、所有者の協力が必要になることがありますが、管理規約で定められていない場所に勝手に荷物を移動したり、放置することはできません。

お住まいのマンションの「使用細則」を確認し、管理組合の指示に従って適切に対応することが重要です。

専有部分の修繕やリフォームについて

マンションの区分所有者は、自分の専有部分の修繕やリフォームを行うことができます。

ただし、区分所有法では「専有部分の使用方法及び変更」について制限があります。

• 共有部分に影響を与えないこと
• 他の区分所有者の利益を害さないこと
• 管理規約の規定に違反する修繕やリフォームを行うことはできない

専有部分の修繕やリフォームに関するトラブルを防ぐためにも、事前に管理組合に相談することをおすすめします。

区分所有者のマンション大規模修繕の総会決議について

マンションの大規模修繕を行う際には、区分所有者の過半数の賛成による「普通決議」か、4分の3以上の賛成による「特別決議」が必要となります。

普通決議で決議できるのは、廊下やエレベーターの塗装、外壁の補修、防水工事などです。

一方、修繕費用が管理費の2ヶ月分を超える場合や、専有部分に及ぶ場合、専有部分に影響を与える修繕であって、区分所有者の日常生活に大きな影響を与える場合は、特別決議が必要となります。

総会決議の手順

大規模修繕の総会決議を行う手順は以下の通りです。

1. STEP

   理事会で議題を決定
2. STEP

   総会資料の作成

3. STEP

   組合員への通知

   管理組合は、総会を開催する14日前までに、区分所有者に招集通知を送付します。

   招集通知には、総会の開催日時、場所、議案などが記載されます。

4. STEP

   総会開催

   総会は、管理組合の理事長またはその代理人が議長を務めます。

   議長は、議案の説明、質疑応答、採決を行い、議決権者の過半数以上の賛成で可決されます。

5. STEP

   議決内容の確認

6. STEP

   議事録の作成

   議事録に記録され、区分所有者に通知されます。

   議事録には、議案の可否、賛成意見、反対意見などが記載されます。

総会では、工事内容や費用など、十分な情報提供と丁寧な説明が求められます。

区分所有者の専有使用権

区分所有者は、専有部分のほかに、バルコニーや廊下、駐車場など、共用部分の一部を専用使用することができます。

この権利を専用使用権といいます。

専用使用権は、各区分所有者の区分所有権と不可分であり、売買や相続によって承継されます。

しかし、専用使用権は共用部分の専用使用に過ぎず、所有権ではないため、自由に処分することはできません。

専用使用権を持つ共用部分に修繕や変更を加える場合は、管理規約や総会決議で定められた手続きに従う必要があります。

また、専用使用権によって他の区分所有者の権利を侵害したり、管理規約に違反したりすることは認められません。

専用使用権は、区分所有者が快適な生活を送るために重要な権利です。

しかし、共用部分を専用使用する以上は、他の区分所有者への配慮も必要です。

管理規約や総会決議で定められたルールを守り、他の区分所有者とのトラブルを避けるようにしましょう。

まとめ

マンションの区分所有者は、単に部屋を所有しているだけでなく、様々な義務を負います。

これらの義務は、区分所有法や管理規約、総会決議に基づいており、違反すると罰則を受ける可能性もあります。

• 管理規約と総会決議の遵守：マンションの秩序を維持するため、管理規約と総会決議に従う必要があります。
• 管理組合への加入:：区分所有者は管理組合に加入し、管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
• 共用部分の使用方法：共用部分の使用にあたっては、管理規約や総会決議に従い、他の区分所有者に迷惑をかけないようにしなければなりません。
• 専有部分の修繕やリフォーム：専有部分の修繕やリフォームを行う際は、管理組合の許可が必要になる場合があります。
• 管理費と修繕積立金の支払い：管理費と修繕積立金は、マンションの維持管理のために必要な費用であり、区分所有者は滞りなく支払う必要があります。
• 大規模修繕の総会決議：大規模修繕を行う際には、総会で決議する必要があります。総会決議には、普通決議と特別決議の2種類があります。

区分所有者は、これらの義務を履行することで、マンションの良好な環境を維持し、快適な生活を送ることができます。