3回目のマンション大規模修繕工事のポイント｜費用の目安・工事内容を解説

• マンションの修繕工事の3回目を行いたいけど、小規模、大規模どちらを行えばいい？
• 小規模修繕、大規模修繕のそれぞれの違いや費用、注意点についても知りたい！

マンションの維持・管理のために欠かせない大規模修繕工事ですが、3回目ともなると老朽化による問題が増えてきます。

工事箇所の増加に伴って、修繕費用も高額になりやすいのが3回目の大規模修繕です。

今回の記事では、マンションにおいて3回目に実施する大規模修繕工事のポイントについて解説していきます。

小規模修繕工事との違いや、コンサルタントの重要性などについても紹介していますので、ぜひご覧ください。

大規模修繕の重要性を知ることで、適切な内容・タイミングで工事を行えるようになるでしょう。

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マンション大規模修繕工事3回目の工事内容

大規模修繕の3回目では、次のような工事が行われます。

• 屋根防水の撤去と新設
• 手すり・サッシ窓などの建具取り替え
• 給排水管の取り替え
• 電気設備の取り替え
• 耐用年数を迎えた設備の取り替え
• 耐震補強工事

上記のように、1回目、2回目の修繕工事と比べて根本からの工事が必要な箇所が多くなります。

耐震補強工事が必要か否かも、検討が必要でしょう。

特に旧耐震基準で建てられたマンションは、現在の耐震基準よりも耐震基準が低いケースが多いので注意が必要です。

大規模修繕の3回目は、過去の2回よりも大きな工事になりやすいです。

回を重ねるごとに修繕が必要な箇所が増えてくるので、適切に工事を行うには修繕コンサルタントにアドバイスを仰ぐことをおすすめします。

3回目の大規模修繕工事の費用について

3回目の大規模修繕工事では、1戸あたり100～120万円ほどの費用がかかるケースが多いでしょう。

ただし建て替えも視野に入れている場合や、小規模修繕でこまめにメンテナンスを行っている際は、1回目・2回目よりも費用を抑えて工事を行えるマンションも見受けられます。

3回目の大規模修繕工事のコスト面の課題とは

3回目の大規模修繕ともなると、工事範囲が広がり費用も増え、コスト面での課題が出てくるでしょう。

そこで、コストを軽減させる対策を講じる必要があります。

例えば定期的に予算を見直すと、無駄な工事が見つかるかもしれません。

そこまで劣化が進んでいない箇所は、工事を先送りするのも有効でしょう。

修繕箇所に優先順位を付けると、必要な工事を判断しやすいです。

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3回目の大規模修繕工事は管理組合員の高齢化に伴う対応が必要な場合も

3回目の大規模修繕では、管理組合員の高齢化に対応する必要があるでしょう。

高齢化による体の衰えや病気により、理事会・管理組合の運営が滞りになるケースも多いです。

また体調を崩して親族の家に身を寄せている場合は、マンションがほとんど空き家状態になっていることもあるでしょう。

マンションの管理が行き届いていないと住環境の悪化を招きます。

古い設備を使い続けたり不具合を放置したりすると、多くのマンション住民の生活に支障が出るかもしれません。

そこで管理組合委員が高齢化した場合は、次のような対策をとると良いでしょう。

役員資格を拡大する

例えばマンション住民の親族にも役員資格を拡大することにより、子供の世代が役員になってくれるかもしれません。

また区分マンション投資家にも役員資格を与えると、資産価値の維持のために活躍してくれるでしょう。

役員報酬を付与する

役員報酬を付与するのも効果的です。

平成30年に国土交通省が発表した「マンション総合調査」によると、マンション全体の約24％以上で役員報酬が支払われています。

ただし役員報酬は住民の管理費から出るため、負担が増えて住民の流出につながるリスクもあります。

専門家のサポートを受ける

外部の専門家のサポートを受けるのも良いでしょう。

マンション管理に強いマンション管理士・建築設計事務所・弁護士などに相談するのがおすすめです。

また専門家・コンサルタントを招いて、説明会を開催することもできます。

3回目の大規模修繕工事はコンサルタントにアドバイスを求める事も重要

3回目の大規模修繕では、修繕コンサルタントにアドバイスを求めることも忘れてはなりません。

修繕コンサルタントは工法・材料や、状況に応じた修繕に詳しいので、心強い相談役となります。

とくに給排水設備は配管経路が複雑なので、マンション全体の機能を考慮しながら工事計画を立てる必要があるでしょう。

そのような場合にも、修繕コンサルタントが頼りになります。

修繕コンサルタントは調査・診断・設計・工事監理などに幅広く関与しているので、色々なことを相談できます。

また、複数の会社に提出してもらった見積書を比較する、見積もり合わせ方式で選ぶのが一般的です。

マンションを大規模修繕工事する重要性とは？

マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性や美観、そして資産価値を維持するために欠かせない重要な取り組みです。年月が経つにつれて、マンションの外壁や防水設備、共有部分の設備は少しずつ劣化していきます。これを放置すると、建物全体の劣化が進み、住環境が悪化するだけでなく、修繕費用も将来的に大きく膨らむ可能性があります。

大規模修繕工事を定期的に行うことで、こうした劣化を未然に防ぎ、建物の寿命を延ばすことができます。また、外観の美しさを保つことにより、マンションの資産価値を維持することができ、将来的に売却や賃貸を考えている場合にも有利になります。さらに、共用部分の設備を最新の状態に保つことで、住民全体の安全性や快適性が向上し、安心して暮らせる環境を提供することができます。

以下でその内容を解説するので詳しく見ていきましょう。

建物の劣化を防ぐ

大規模修繕を行うことにより、建物の劣化を防げます。

外壁・手すり・防水層など、さまざまな箇所が経年により劣化していきます。

外壁タイルが剥落したり、電気設備から漏電したりすると、マンション住民に危険が及ぶでしょう。

また給排水設備のメンテナンスを行わないと、水漏れが発生する恐れがあります。

住民の安全な暮らしを確保し、マンションの機能を回復させるためにも、大規模修繕は重要です。

将来的な修繕費用を抑える

大規模修繕を行うと、将来的な修繕費用を抑えることにもつながります。

修繕を後回しにすると、その箇所から劣化が広がり、修繕費用の総額が増えるでしょう。

そのため適切なタイミングで大規模修繕を行うことが必要です。

マンションの資産価値を維持できる

マンションの資産価値を維持したい場合も、大規模修繕は欠かせません。

例えばコンクリートにひび割れたあったり外壁塗装の色あせなどがあったりすると、美観を損ねて資産価値が低下します。

また劣化した建物は耐震性も下がるため、さらに資産価値に悪影響が出てきます。

このように大規模修繕により、建物の美観・耐久性を向上させることが必要です。

時代のニーズに合わせられる

マンションの築年数が増えてくると、マンション住民や時代のニーズと合わなくなってきます。

そこで大規模修繕によりバリューアップ工事を行うと、ニーズに対応した設備となり、住民の満足度が向上するでしょう。

具体的にはバリアフリー化を行ったり、エントランスのドアを自動式に変えたりすることが、バリューアップ工事に該当します。

大規模修繕工事と小規模修繕工事の違い

マンションの大規模修繕工事と小規模修繕工事には、次のような違いがあります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜規模の違い

その名の通り、大規模修繕工事は大規模な工事が行われます。

例えばマンションの外壁全体を塗装したり、屋上の防水工事を行ったりします。

一方小規模修繕工事は、小さな工事がメインです。

外壁・屋根の劣化調査や、シロアリ検査などが行われるでしょう。

工事にかかる費用も大規模修繕は多く、小規模修繕は少ないです。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜工事内容の違い

大規模修繕は建物全体に及ぶ大きな工事で、多額の費用がかかります。

一方、小規模修繕は日常的に発生する小さな不具合を修理するもので、比較的低予算で行われます。

ただし、小規模修繕であっても、放置すると大きな問題につながる可能性があるため、適切なタイミングで修繕を行うことが重要です。また、大規模修繕は建物の長期的な維持・管理に不可欠であり、定期的に計画・実施することが求められます。

マンションの管理組合は、修繕積立金を適切に管理し、大規模修繕と小規模修繕のバランスを取りながら、建物の維持・管理を行う必要があります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜計画内容の違い

大規模修繕は新築時から20～30年先まで見越して計画していきます。

実際に大規模修繕を行う段階になっても、1～2年前には準備が必要です。

一方、小規模修繕は、その都度工事が必要かどうかが判断されます。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜実施タイミングの違い

大規模修繕工事は12～18年に一度行うのが一般的です。

小規模修繕工事は、建物に不具合が発生したその都度、臨時的に行います。

例えば火災報知器・電気設備などの故障が発生した場合、すぐに対応しないと住民の生活に支障が出てしまうでしょう。

このように緊急性の高い工事が、小規模修繕では優先的に行われます。

また5年周期くらいである程度まとまった修繕工事を行う場合も、小規模修繕と呼ばれることがあります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜費用相場の違い

大規模修繕では、多くの費用がかかります。

具体的には1戸あたり、100万円前後の費用が必要です。

一方、小規模修繕の費用は少なめです。

例えば共用部の照明のLED化には1棟あたり50～100万円、タイル補修には1箇所あたり700～1,000円ほどの費用がかかります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜資金の出どころの違い

大規模修繕には、修繕積立金が使われます。

よって定期的に修繕積立金の額が大規模修繕の内容に見合っているか、見直しが必要でしょう。

小規模修繕の場合は管理費が使われるケースが多いですが、修繕積立金が使われることもあります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜依頼する施工業者の違い

大規模修繕では、大手の業者に施工を依頼するケースも多いです。

しかし小規模修繕の場合は、実績のある地域の工務店に依頼するほうが、費用を抑えられるかもしれません。

3回目のマンション大規模修繕工事についてまとめ

最後に、今回紹介した記事の内容を下記にまとめてみました。

• 大規模修繕工事は建物の劣化を防ぎ、将来的な修繕費用を抑えることにつながる
• 時代のニーズに合わせて大規模修繕を行うと、住民の満足度が向上する
• 大規模修繕と小規模修繕には工事内容・計画内容・実施タイミング・費用相場・費用の出どころが異なる
• 3回目の大規模修繕では屋根防水の撤去と新設・給排水管の取り替え・耐震補強工事などが行われる
• 3回目の大規模修繕には、1戸あたり100～120万円ほどの費用がかかる
• コスト面での課題が出てくる場合も多いので、修繕箇所に優先順位を付ける
• 管理組合の高齢化への対応が必要
• コンサルタントにアドバイスを求めると、工事計画が立てやすい

3回目の大規模修繕では、老朽化による問題が増えてきます。

そこで専門家の力を借りながら、大規模修繕を進めていくと良いでしょう。

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