マンションの大規模修繕工事では標準仕様書が必要？用途や内容を調査

マンションの大規模修繕工事では、標準仕様書が必要です。

標準仕様書とは工事の標準的な仕様を示す書類で、これに則って設計や施工が行われます。

この標準仕様書を定めることで、建築物の性能や品質を確保・設計図書の作成・工事の効率化が図れます。

マンションの居住者によって構成され活動する管理組合では、効率よく大規模修繕を進めるためにも標準仕様書が欠かせません。

共通仕様書と言われることもありますが、この標準仕様書にはどのような役割があるのでしょうか。

そこで今回の記事では、マンションの大規模修繕工事の標準仕様とは何か、詳しく解説していきます。

記載内容や用途・必要書類の優先順位などを理解していないとトラブルが起こりやすいので、ぜひ最後まで読んでみてください。

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マンションの大規模修繕とは？

マンションの大規模修繕とは、経年劣化に伴って不具合が発生した箇所を、広範囲にわたって修繕することを言います。

12～15年くらいの周期で行われることが多いでしょう。

大規模修繕を行うことにより建物の快適性・安全性が高まり、資産価値の向上にもつながるため、メリットが多くあります。

ただし修繕工事には数ヶ月を要し、その期間中はマンション住民の生活に負担がかかるのがデメリットです。

よってマンション住民とコミュニケーションを密にし、理解を求めながら大規模修繕を行う必要があります。

マンションの大規模修繕で必要な標準仕様書の用途

標準仕様書は建物の品質を高めることにつながる大事な書類です。

この内容に従って、大規模修繕の設計・施工が行われます。

行政機関や施工業者をマネジメントする総合建設業者では、国土交通省が公表している「公共建築工事標準仕様書」をもとに、独自の標準仕様書を作成するケースも少なくありません。

一方、民間では日本建築学会の「建築工事標準仕様書（JASS）」も使われています。

これら2つの仕様書はほとんど同じ内容なので、基本的にはどちらを使っても問題ありません。

ただし標準仕様書だけでは、個々の物件に対応できないのが特徴です。

そこで標準仕様書以外の物件固有の仕様が書き込まれた、特記仕様書も一緒に使われるケースも多くあります。

設計図書に優先順位を付ける必要がある

標準仕様書は、設計図書のうちの1つです。

設計図書には標準仕様書以外にも質問回答書・現場説明書・特記仕様書・設計図などがあります。

• 質問回答書…現場説明書・特記仕様書・設計図・標準仕様書に対する質問と回答が書かれている
• 現場説明書…工期中の施工計画または工程表が説明されている
• 特記仕様書…施工に必要な材料の規格・品質などが記載されている
• 設計図…構造図・設備図などが書かれている

一般的に、設計図書間の内容に相違がある場合は、以下の順で優先順位が決められます。

1. 質問回答書
2. 現場説明書
3. 特記仕様書
4. 設計図
5. 標準仕様書

標準仕様書に記載する内容

標準仕様書には、建物に関する全ての必要情報が記載されています。

主な内容は、以下の通りです。

• 1章：各章共通事項
• 2章：仮設工事
• 3章：土工事
• 4章：地業工事
• 5章：鉄筋工事
• 6章：コンクリート工事
• 7章：鉄骨工事
• 8章・コンクリートブロック、ALCパネル及び押出成形セメント板工事
• 9章：防水工事
• 10章：石工事
• 11章：タイル工事
• 12章：木工事
• 13章：屋根及びとい工事
• 14章：金属工事
• 15章：左官工事
• 16章：建具工事
• 17章：カーテンウォール工事
• 18章：塗装工事
• 19章：内装工事
• 20章：ユニット及びその他の工事
• 21章：排水工事
• 22章：舗装工事
• 23章：植栽及び屋上緑化工事

※国土交通省「公共建築工事標準仕様書（建築工事編）」より

このように、建築に必要な情報が網羅されているのが特徴です。

また公共建築工事標準仕様書には機械設備工事編・建築工事編・電気設備工事編があり、さらにそれぞれの標準仕様書が公開されています。

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マンションの大規模修繕に必要な準備段階と修繕設計の手順

マンションの大規模修繕では、順を追って準備が長期的な計画の立案が必要です。

具体的には、次のような手順で大規模修繕が行われます。

1. STEP

   委員会の設置

   大規模修繕の準備は早ければ2年ほど前から準備が必要なので、まずはマンション内で修繕委員会を設置します。

   修繕委員会は大規模修繕の計画・実行に特化したチームで、工事が適切に行われるようにするのが役割です。

   具体的には、次のような役割を担うでしょう。

   • 大規模修繕工事の計画立案
   • コンサルタント会社の選定
   • 建物診断の依頼
   • 工事内容の検討
   • 工事費用の調整
   • 施工会社の選定
   • 工事の進捗管理
   • 工事中のクレーム対応

   修繕委員会はマンション住民で構成され、幅広い年齢層から5～10名ほどが選出されるでしょう。

   また、修繕委員会の立ち上げには専門知識が求められるので、パートナーとしてコンサルタント会社の選出が必要です。

   コンサルタント会社は、一級建築士事務所・設計事務所・コンサルタント専門会社・管理会社の中から選びましょう。

   どの会社を選んでも問題ありませんが、過去の実績を下調べしたうえで、信頼できる会社を選ぶことをおすすめします。

2. STEP

   建物診断・マンション住民へのアンケート

   工事が着工する3～4ヶ月ほど前に建物診断と、マンション住民へのアンケートを行います。

   建物のどの箇所に不具合があるのかをチェックし、具体的な工事内容や費用を決めるために建物診断が必要です。

   アンケートでは、マンション住民が日常的に感じている共用部の問題点を聞き取り調査します。

   しっかりアンケートを行うと、専門家でも見落としがちな不具合を発見することにつながるでしょう。

   またアンケートには、マンション住民の大規模修繕への意識を高めて理解を求める役割もあります。

3. STEP

   工事内容の方針決定

   建物診断やアンケートの内容をもとに工事内容・工法・材料などを決めます。

   この工程ではコンサルタント会社に相談しながら、慎重な検討が必要です。

   大規模修繕では下地補修工事・外壁塗装・防水工事・電気設備の更新など、さまざまな工事が発生するでしょう。

4. STEP

   工事予算の算出

   修繕内容・工法・材料などが大体決まったら、工事予算の概算を算出します。

   建物診断とマンション住民からのアンケート結果を、きちんと反映させることが大切です。

   また資金計画や修繕積立金も考慮しながら、方針を決める必要があります。

   資金が足りなくなりそうな場合は、コスト削減案も視野に入れておきましょう。

5. STEP

   標準仕様書・図面の作成

   工事予算の概算を計算し、標準仕様書や図面の作成を行います。

   標準仕様書・特殊仕様書・平面図・立面図・仕上げ表を作成しましょう。

   耐震補強・バリューアップ工事を行う場合は、そのための図面も必要です。

6. STEP

   見積り手順書の作成

   見積もり手順書も作成しましょう。

   工事業者の見積もりを依頼する際に見積もり手順書があると、見積もりの公平性を確保しやすくなるのが特徴です。

   見積もり手順書には、工事名・施工場所・見積書の提出先と部数・作業スケジュール・共通特記事項などが書かれています。

7. STEP

   工事業者の選定

   最後に、工事業者の選定が必要です。

   工事業者は、総合建設会社・マンション大規模修繕専門会社・工事部門を持つ管理会社のいずれかを選びます。

   はじめに複数社の候補を挙げて、絞り込んでいく方法がおすすめです。

   また、複数の会社から相見積もりを取ることをおすすめします。

   相見積もりを取ることで大まかな費用がわかるほか、比較検討ができるため、結果的にコストの削減につながります。

一つひとつの工程をしっかりと議論することにより、リスクの少ない大規模修繕が行えるようになるでしょう。

マンションの大規模修繕工事の見積もり取得

マンションの大規模修繕では、工事業者の選定時に相見積もりを取る必要があります。

その理由は、複数の業者に見積もりを出してもらい、比較検討するためです。

相見積もりを取ることにより、費用相場を把握でき、工事内容の比較もできます。

ただし、見積もりを管理会社に任せきりにしてはいけません。

施工会社に便宜を図り、施工会社にとって有利な金額を提示してくるケースがあるためです。

管理組合・修繕委員会が率先して、相見積もりを行う必要があるでしょう。

また相見積もりでは、各社に同一条件での見積書を書いてもらわなければいけません。

そうでなければ、見積書を比較するのが難しくなってしまいます。

施工方法・施工範囲などの仕様を事前に決めておき、そのうえで見積もりを依頼しましょう。

共通仕様の見積書を作成し、施工会社にはその見積書に内容を記入してもらいます。

専門的なことに関しては設計コンサルタント会社に相談すると、より透明性の高い施工会社選びが可能です。

ちなみに設計コンサルタントが介入する方法を「設計監理方式」と呼び、近年の主流となっています。

もちろん設計コンサルタント会社を介入させずに、見積もりを行うことも可能です。

その場合はマンションの管理会社が勧める施工会社の見積書をベースに、他社に見積もりを依頼すると良いでしょう。

管理会社と施工会社の2社により、工事を進めることを「責任施工方式」と言います。

まとめ

今回紹介した内容を、下記にまとめました。

• 経年劣化に伴って不具合が発生した箇所を、広範囲にわたって修繕することを大規模修繕と言う
• 標準仕様書の内容に従って、大規模修繕の設計・施工が行われる
• 標準仕様書は施工品質を高めることにつながる
• 設計図書の優先順位は①質問回答書②現場説明書③特記仕様書④設計図⑤標準仕様書
• 標準仕様書には各章共通事項・仮設工事・防水工事などに必要な情報が網羅されている
• マンションの大規模修繕は、修繕委員会を設置するところから始まる
• 建物診断やマンション住民へのアンケートを行い、工事箇所を特定する
• コンサルタント会社と相談しながら、工事内容・工法・材料などを決める
• 建物診断やアンケートの内容に照らし合わせながら、工事予算を計算する
• 標準仕様書や図面の作成が必要
• 見積もり手順書があると、見積もりの公平性を確保しやすい
• 工事業者は複数社の候補の中から選ぶ
• 工事業者の選定時には、共通仕様の見積書を使うと比較しやすい

標準仕様書を用意することにより、適切な工事が行われやすくなります。

今回紹介した内容をもとに標準仕様書の記載内容・優先順位などを把握し、大規模修繕を成功へと導きましょう。

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