マンション大規模修繕における下地補修工事とは？工法や費用について解説

・外壁のひび割れを発見した時の対処法は？

・下地補修工事の１平方メートルあたりの単価が知りたい！

マンションの外壁にひび割れや屋内で雨漏りが発生した場合、それは下地補修工事が必要な兆候かもしれません。

これらの問題を放置してしまうと、マンションの耐久性が損なわれ、資産価値が低下する可能性があります。

そこでこの記事では、マンションの下地補修工事について詳しく解説します。

掲載内容を活用すれば、マンションのメンテナンス計画を立てる際の参考になるでしょう。

また下地補修工事が必要な症状を早期に発見して適切な対策を講じることで、マンションの耐久性を保ちながら資産価値を維持できます。

ぜひ最後までお読みいただき、マンションの下地補修工事についての理解を深めてみてだくさい。

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マンションの下地補修工事とは？

下地補修工事は、マンションや建物の外壁を美しく仕上げるために行われる重要な工程です。

具体的には、以下の作業が含まれます。

• ひび割れや欠けの補修
  外壁コンクリートやモルタルに生じたひび割れや欠損部分を修復します。
  これにより、外観の美観を保ちつつ、耐久性を向上させます。
• 剥がれたタイルの張り替え
  タイルが剥がれている場合、新しいタイルを適切に張り替えます。
  これにより、外壁の一体感を保ち、雨水の浸入を防ぎます。

大規模修繕の際に行われることが多いため、マンションの寿命に直結する工事です。

また、下地補修工事を適切に実施することで、修復された外壁は美しく、住人や訪問者に好印象を与えます。

他にも 補修された下地は耐久性が高まり、建物全体の強度を向上させます。

劣化がある箇所からさらに劣化が広がるケースが多いため、定期的な点検と適切な下地補修工事を行うことが重要です。

マンションの外壁が劣化した場合の影響

マンションの外壁が劣化すると、次のような影響が出てきます。

耐久性が低下する

外壁にひび割れがあると、その部分から雨水が侵入して内部の鉄筋を腐食させます。

そうのような場合、建物自体の耐久性が低下してしまうでしょう。

また防水性も低下しているので、雨漏りも起こりやすいです。

資産価値が低下する

マンション外壁が劣化している状態は、資産価値を下げてしまう原因です。

劣化が進むと見た目が悪く安全性が低下するので、入居者の募集に影響が出るかもしれません。

通行人に危険が及ぶ

マンションの外壁にタイルが使われていると、劣化によってタイルが剥落して人や物に当たるケースがあります。

大きな事故につながり責任問題に発展する可能性がありますので、外壁の劣化は放置してはいけません。

劣化の進行を促進する

劣化が起きた場所は、さらに劣化が広がりやすいです。

コンクリートのひび割れや損傷部が放置されていると、内部の鉄筋は腐食しやすい状態になります。

腐食によって膨張した鉄筋は、周辺のコンクリートを圧迫して壊してしまいます。

そうなると劣化箇所が時間とともに広がっていくため、大規模修繕によってしっかり補修する必要があるでしょう。

マンション大規模修繕工事で下地補修が必要な症状

不具合といっても、どのような症状がある場合に下地補修工事が必要になるのでしょうか。

下記では、具体的な症状を挙げています。

コンクリートのひび割れ

気温の変化による膨脹・収縮・地震の揺れによって発生するコンクリートのひび割れは、下地補修が必要です。

ひび割れから雨水が侵入するとコンクリートの中性化を招いてしまい、コンクリートが水や酸素に触れて内部の鉄筋を腐食させてしまいます。

特に幅0.3mm以上で深さ5mm以上の構造クラックは、建物全体にダメージが出ている可能性があるため、適切に補修する必要があります。

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爆裂・欠損

コンクリートがもろくなって剥がれ、内部の鉄筋がむき出しになる爆裂が起こる場合もあります。

建物の構造自体が弱くなっていますので、症状が見られたら早めの補修が必要です。

またコンクリートが欠けた状態は欠損と呼ばれ、この症状も下地補修を行う時期の目安とされています。

モルタルの浮き

補強のためにコンクリートと塗料の間には、モルタルが使われています。

モルタルとコンクリートの付着力が低下すると、モルタルが浮いてしまい、剥落や雨水の侵入を招いてしまうでしょう。

また建物の構造自体の強度が低下する恐れもあるので、適切な補修工事が必要です。

モルタルの浮きは目視での判別が難しいため、テストハンマーや打診棒で壁を直接叩きながら診断を行います。

下地補修工事における工法の種類

下地補修工事では、以下のような工法が使われてます。

• シール擦り込み工法
• エポキシ樹脂低圧注入工法
• UVカットシール充填工法
• モルタル充填工法

シール擦り込み工法

シール擦り込み工法は、ひび割れがある箇所に使われます。

シーリング材をひび割れに注入することで、補修が可能です。

しかし0.3mm未満の細かいひび割れには、状況に合わせえて微弾性フィラーやエポキシ樹脂などの擦り込みが行われます。

エポキシ樹脂低圧注入工法

ひび割れの幅が0.3以上かつ1.0mm未満の場合に使われる工法です。

エポキシ樹脂を注入しますが、補修箇所の周囲を清掃したうえで行われます。

またエポキシ樹脂低圧注入工法は、モルタルの浮きがある場合にも使われる用途の広い工法です。

Uカットシール充填工法

ひび割れに沿ってU字の溝を作り、そこにシーリング材を注入する工法です。

幅が1.0mm以上で、建物の構造に関わる場合に採用されます。

モルタル充填工法

コンクリートに爆裂や欠損がある場合、その箇所をモルタルで埋める工法です。

欠損が深い場合はエポキシ樹脂モルタル充填工法を採用し、30mm以下の場合はポリマーセメントモルタル充填工法を使うのが一般的です。

下地補修工事における工法別の料金相場

下地補修工事で使われる幅広い工法ですが、料金に違いがあります。

またタイルの場合であっても、補修範囲や作業などの内容によって料金はさまざまです。

下地補修工事の工法別1平方メートルあたりの単価

タイル補修工事の作業別単価

また上記の費用以外に、足場の設置費用等も発生します。足場の設置費用の相場は1平方メートルあたり800～1,200円です。

そのため大規模修繕工事では、他の工事と合わせて施工することで足場費用を抑えるケースもあります。

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マンションを大規模修繕するメリット

マンションの大規模修繕には、次のようなメリットがあります。

住宅性能の維持につながる

マンションで大規模修繕を行うと、住宅性能の維持につながります。

劣化した箇所の修繕や改修ができるので、長期にわたって建物を安全かつ快適に使えるようになるでしょう。

また大規模修繕を行わずにいると、コンクリート片や外壁タイルの剥落などにより、トラブルに発展する可能性があります。

不具合を予防できる

不具合が発生してから大規模修繕を行うケースも多いですが、不具合を事前に予防する役割もあります。

一見不具合が見当たらない外壁であっても、風雨や紫外線にさらされてダメージを受けています。

資金に余裕がある場合は、些細な不具合も修繕しておくことで、劣化の進行を防げるでしょう。

家賃水準を維持できる

建物は築年数が経過すると、徐々に家賃水準が低下します。

そこで大規模修繕によって建物の美観や機能を向上できれば、家賃水準の維持が可能です。

周辺物件に対する競争力が向上する

大規模修繕には、周辺の物件に対する競争力を向上させる役割があります。

マンションが古くなってくると、どうしても競争力は低下していきます。

しかし大規模修繕を行うことにより、集客しやすくなるでしょう。

高い入居率を維持したい場合には、計画的な大規模修繕が良い結果をもたらしてくれます。

資産価値を維持できる

大規模修繕を行うと、耐久性を維持しながらマンションの美観を一新できます。

時代のニーズに応じてバリューアップ工事を行えば、資産価値の維持にもつながるでしょう。

また超高齢化社会に合わせてバリアフリーを導入すれば、入居者が高齢になっても快適に暮らせます。

節税効果がある

大規模修繕の費用は経費として扱えるので、所得税の節税につながります。

アップグレード工事は経費としての計上が難しいですが、建物の維持や原状回復を目的とした工事であれば、節税の対象です。

また節税として有効なのは施工が完了した年のみのため、大規模修繕が年末年始や年度をまたぐ際は、申請時期に注意しましょう。

まとめ

大規模修繕工事で行う下地補修について解説してきました。

以下に、本記事の内容をまとめました。

• マンションの下地補修工事では、外壁のひび割れや欠けを補修・剥がれたタイルの張り替えたなどを行う
• マンションの外壁が劣化すると耐久性が低下やトラブルの原因になるため注意
• コンクリートのひび割れ・爆裂・欠損やモルタルの浮きがある場合は、下地補修工事が必要
• 下地補修工事では「シール擦り込み工法」「エポキシ樹脂低圧注入工法」「Uカットシール充填工法」「モルタル充填工法」が使われる
• 工法ごとに料金相場が異なり、足場の設置費用等も必要になる
• マンションの大規模修繕を行うと住宅性能の維持につながり、家賃水準を維持できる
• 大規模修繕工事には、資産価値の維持する役割や節税効果などが期待できる

マンションでコンクリートやタイルに不具合が見つかった場合は、下地補修工事が必要です。

適切に工事を行わないとマンションの耐久性や資産価値などが低下しますし、住環境も悪くなるでしょう。

住みやすく安心できる環境を守っていくためにも、ぜひ大規模修繕の一環としてメンテナンスを実施してみてください。

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